Thủ tục đặt cọc mua đất

Việc đầu tư vào bất động sản là một quyết định quan trọng trong cuộc sống của mỗi người. Mua đất không chỉ mang lại sự an cư lâu dài mà còn đóng vai trò là một nguồn tài sản tiềm năng. Tuy nhiên, quá trình đặt cọc mua đất lại là một thủ tục không thể bỏ qua, đòi hỏi sự chú ý và sự cẩn thận. Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu về thủ tục đặt cọc mua đất và những yếu tố cần lưu ý để đảm bảo quyền lợi của bạn trong giao dịch này.

I. Thủ tục đặt cọc mua đất là gì

• Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

II. Đặt cọc là gì?

• Theo quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu khái niệm “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
• Như vậy, đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”. Mục đích của hợp đồng đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng khác. Vì vậy, khi giao kết không thực hiện được do một bên từ chối thì bị phạt cọc. Phạt cọc được thực hiện bằng chính tài sản đã đặt cọc khi bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ; bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ thì trả lại cọc và “phạt cọc” bằng một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Tất nhiên, ngoài quy định mang tính định hướng của pháp luật, các bên có quyền thỏa thuận khác về mức phạt cọc này.
• Để thực hiện đặt cọc, các bên lập hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc bảo đảm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

III. Hợp đồng đặt cọc mua đất có bắt buộc công chứng không?

• Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• Pháp luật không bắt buộc Hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên chỉ ký giấy tay thì HĐ đặt cọc vẫn có giá trị pháp lý, theo Điều 328 BLDS 2015.
• Tuy nhiên trên thực tế tham gia tố tụng tại Tòa án thì Ls khuyến khích các bên nên đi công chứng HĐ đặt cọc, bởi điểm lợi về chứng minh chứng cứ, đó là khi xảy ra tranh chấp thì HĐ được công chứng được coi là chứng cứ không cần chứng minh; còn HĐ giấy tay nhiều khi xảy ra tranh cãi vì 1 bên cho rằng chữ ký giả, phải giám định chữ ký chữ viết.

IV. Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất (có người làm chứng)

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

——–***——–

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

(V/v Mua bán nhà, đất)

Hôm nay, ngày …tháng … năm 20….  tại ……………. …………………………………..……..

……………………………………………………………………………………………………..

 TP PleiKu, chúng tôi gồm có:

I. Bên đặt cọc (sau đây gọi là Bên A):

Ông (Bà): ………………………………………………………………………………………………

Sinh ngày: ………………………………………………………………………………………….

Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại……………………

Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………………………………….

………………………………………………………………………………………………………

II. Bên nhận đặt cọc (sau đây gọi là Bên B):

Họ và tên chủ hộ:………………………………………………………………………………………

Sinh ngày: ………………………………………………………………………………………….

Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại……………………

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

——–***——–

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

(V/v Mua bán nhà, đất)

Hôm nay, ngày …tháng … năm 20….  tại ……………. …………………………………..……..

……………………………………………………………………………………………………..

 TP PleiKu, chúng tôi gồm có:

I. Bên đặt cọc (sau đây gọi là Bên A):

Ông (Bà): ………………………………………………………………………………………………

Sinh ngày: ………………………………………………………………………………………….

Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại……………………

Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………………………………….

………………………………………………………………………………………………………

II. Bên nhận đặt cọc (sau đây gọi là Bên B):

Họ và tên chủ hộ:………………………………………………………………………………………

Sinh ngày: ………………………………………………………………………………………….

Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại……………………

Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại……………………

Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………………………………….

………………………………………………………………………………………………………

2.Ông(Bà): ……………………………………………………………………………………………

Sinh ngày: ………………………………………………………………………………………….

Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại……………………

Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………………………………….

………………………………………………………………………………………………………

 

IV. Hai bên đồng ý thực hiện ký kết Hợp đồng đặt cọc với các thỏa thuận sau đây:

 

 

ĐIỀU 1:TÀI SẢN ĐẶT CỌC

Bên A đặt cọc cho bên B bằng tiền mặt với số tiền là:………… ………………………………….

Bằng chữ:…………………………………………………………………………………………..

 

ĐIỀU 2: THỜI HẠN ĐẶT CỌC

Thời hạn đặt cọc là: …………………….…, kể từ ngày …… tháng ………. năm 2010

 

ĐIỀU 3: MỤC ĐÍCH ĐẶT CỌC

Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại……………………

Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………………………………….

………………………………………………………………………………………………………

2.Ông(Bà): ……………………………………………………………………………………………

Sinh ngày: ………………………………………………………………………………………….

Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại……………………

Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………………………………….

………………………………………………………………………………………………………

 

IV. Hai bên đồng ý thực hiện ký kết Hợp đồng đặt cọc với các thỏa thuận sau đây:

 

 

ĐIỀU 1:TÀI SẢN ĐẶT CỌC

Bên A đặt cọc cho bên B bằng tiền mặt với số tiền là:………… ………………………………….

Bằng chữ:…………………………………………………………………………………………..

 

ĐIỀU 2: THỜI HẠN ĐẶT CỌC

Thời hạn đặt cọc là: …………………….…, kể từ ngày …… tháng ………. năm 2010

 

ĐIỀU 3: MỤC ĐÍCH ĐẶT CỌC

b) Nhận lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc không đạt được);

ĐIỀU 5: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B

1. Bên B có các nghĩa vụ sau đây:

a) Trả lại số tiền đặt cọc cho Bên A hoặc trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3 (mục đích đặt cọc đạt được);

b) Trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc cho Bên A trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc không đạt được);

c) Bên B có nghĩa vụ dọn dẹp sạch sẽ mặt bằng khi giao đất để trả lại mặt bằng đất thổ cư cho bên A.

2. Bên B có các quyền sau đây:

Sở hữu số tiền đặt cọc nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc không đạt được).

ĐIỀU 6: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; nếu mảnh đất trên thuộc diện quy hoạch không giao dịch được thì bên B phải hoàn trả lại 100% số tiền mà bên A đã giao cho bên B . Trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Mọi tranh chấp sẽ được phán xử theo quy định của luật pháp của Việt Nam.

ĐIỀU 7: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

1. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc.

2. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

3. Bên B đã nhận đủ số tiền đặt cọc nêu trong điều 1 từ bên A

ĐIỀU 8: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

1. Hai bên công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
2. Hai bên đã tự đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của người làm chứng.
3. Hợp đồng có hiệu lực từ: …………………………………………………………….………….

Hợp đồng Đặt Cọc bao gồm 03 trang được chia làm bốn bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ hai bản.

PleiKu ,ngày …tháng ..… năm 20…..

 

Bên A (Ký, ghi rõ họ tên)

Bên B (Ký, ghi rõ họ tên)

 

 

 

Người làm chứng (Ký, ghi rõ họ tên)

Người làm chứng (Ký, ghi rõ họ tên)

Kết bài:

Trên đây là một số thông tin về thủ tục đặt cọc mua đất mà bạn nên biết trước khi tiến hành giao dịch này. Việc đặt cọc mua đất đòi hỏi sự chú ý và tìm hiểu kỹ lưỡng để đảm bảo quyền lợi của bạn. Hãy nhớ luôn tuân thủ các quy định pháp luật và tìm hiểu kỹ về tình hình thị trường bất động sản trước khi quyết định đặt cọc. Điều quan trọng nhất là hãy luôn tham khảo ý kiến của một chuyên gia pháp lý hoặc môi giới bất động sản để đảm bảo rằng quyền lợi của bạn được bảo vệ một cách tốt nhất trong quá trình này. Hy vọng rằng bài viết này đã cung cấp cho bạn thông tin hữu ích và giúp bạn trở thành một nhà đầu tư bất động sản thông thái.