Mua đất không có sổ đỏ

Mua đất là một trong những quyết định lớn trong cuộc đời của mỗi người. Tuy nhiên, trên thị trường bất động sản hiện nay, việc mua đất không có sổ đỏ đã trở thành một vấn đề nan giải. Nhiều người vẫn còn lơ là và chủ quan trong việc mua đất, không để ý tới giấy tờ pháp lý của tài sản này. Điều này dẫn đến nhiều rủi ro và khó khăn trong quá trình sử dụng và chuyển nhượng đất.

I . Nên làm gì khi mua nhà đất chưa có sổ đỏ

• Đôi khi một mảnh đất chưa có sổ đỏ lại đáp ứng được nhiều tiêu chí bạn hướng tới cho ngôi nhà tương lai của mình như giá rẻ, gần cơ quan, giao thông thuận tiện,… Đây chính là thời điểm bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng việc có nên thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng viết tay đối với mảnh đất đó hay không.
• Như đã phân tích, đất đai chưa có sổ đỏ hoàn toàn không được phép thực hiện giao dịch chuyển nhượng và sang tên. Dạng hợp đồng mua bán bất động sản chưa có sổ đỏ chỉ được coi là bước trung gian để chuẩn bị cho thủ tục giao dịch nhà đất chính thức sau này.
• Ngay cả đối với các mảnh đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì rủi ro đến từ hợp đồng giao dịch nói trên vẫn còn. Một số trường hợp phổ biến là thời gian đợi cấp sổ đỏ bị kéo dài, chủ sở hữu cũ gặp rủi ro pháp lý nên không nhận được sổ đỏ, khó xử lý tiền đặt cọc mua đất từ trước, quyền thừa kế liên quan đến mảnh đất khiến quá trình cấp sổ bị dừng vô thời hạn,…
• Bạn cũng có thể phải đối mặt với các trường hợp đất bị tranh chấp không thể được cấp sổ đỏ, đất thuộc khu vực đang giải tỏa, dự án quy hoạch chung,… Nhìn chung, các trường hợp nói trên chủ yếu nhắm đến việc lừa đảo tiền đặt cọc của bạn, khiến bạn chịu cảnh vừa mất tiền vừa mất thời gian. Do đó, đối với các trường hợp đất đai không có sổ đỏ hoặc đang đợi cấp sổ đỏ, bạn chưa nên thực hiện ký kết hợp đồng giao dịch, chuyển nhượng.
• Trong trường hợp bạn quyết định mua dạng đất này thì phương án khả quan hơn cả là sử dụng mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất chưa có sổ đỏ. Hợp đồng đặt cọc này có trách nhiệm ràng buộc chặt chẽ giữa bạn và người bán. Bạn nên ghi rõ các điều khoản quy định việc người bán phải bồi thường khi không thực hiện đúng theo cam kết đặt cọc ban đầu.
• Một kinh nghiệm mua nhà không có sổ đỏ nữa là bạn nên làm giấy ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt thửa đất sau khi đã thanh toán từ 2/3 số tiền chuyển nhượng trở lên. Thủ tục này sẽ giúp bạn giữ được thế chủ động trong việc xin cấp sổ đỏ về sau.

II. Hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ là gì?

• Hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ là văn bản chuyển nhượng khi bên bán và bên mua chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Thông thường giấy mua bán viết tay đất chưa có sổ đỏ là một dạng hợp đồng mua bán nhà đất, bên bán và bên mua thống nhất trên cơ sở tự nguyện với nhau.

III. Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập  – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

– Căn cứ vào Bộ luật dân sự 2015

 – Căn cứ vào ý chí nguyện vọng của các bên tham gia hợp đồng

Hà Nội, ngày 29 tháng 10 năm 2023

PHẦN THÔNG TIN CỦA CÁC BÊN CHUYỂN NHƯỢNG

1.Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

– Ông : Nguyễn Hoàng Vũ, sinh năm : 1/5/1970

Căn cước công dân:……………………do Cục trưởng cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội cấp ngày 1/6/2021.

Địa chỉ thường trú: số 1A, số 157 Chùa Láng, phường Láng Thượng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.

– Bà : Lê Thu Phương, sinh năm : 16/3/1975

Căn cước công dân : ………………do Cục trưởng cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội cấp ngày 1/6/2021.

Địa chỉ thường trú: số 1A, số 157 Chùa Láng, phường Láng Thượng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

– Ông: Phạm Huy Hoàng, sinh năm : 1/6/1990

Căn cước công dân : ………….do Cục trưởng cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội cấp ngày 1/3/2021.

Địa chỉ thường trú : số 850 đường Láng, phường Láng Thượng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.

– Bà : Đinh Khánh Huyền. sinh năm : 5/9/1992

Căn cứ công dân: ……..do Cục trưởng cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội cấp ngày 1//3/2021.

Địa chỉ thường trú: số 850 đường Láng, phường Láng Thượng, quận Đống Đa,thành phố Hà Nội.

Thửa đất chuyển nhượng

– Diện tích đất chuyển nhượng : 120 m2 đất ở

– Địa chỉ : số 1A, ngõ 157 Chùa Láng, phường Láng Thượng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.

– Tài sản gắn liền với đất: căn nhà 5 tầng.

Hai bên nhất trí thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các điều khoản sau đây:

Điều 1: Bên A đồng ý chuyển nhượng toàn bộ diện tích quyền sử dụng đất là  120 m2 đất ở và tài sản trên đất là căn nhà 5 tầng cho bên B như hiện trạng trên tinh thần tự nguyện.

Điều 2: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

– Giá chuyển nhượng : 3.000.000.000 đồng ( ba tỉ đồng ).

– Hình thức thanh toán : chuyển khoản qua số tài khoản ông Nguyễn Hoàng Vũ.

– Thời điểm thanh toán: 29/10/2023

Điều 3: Các cam kết khác.

– Bên A cam kết đất sử dụng đất xin cam đoan thửa đất thuộc quyền sở hữu của mình có nguồn gốc hợp pháp, hiện tại không có tranh chấp và tài sản chưa được đem đi thế chấp.

– Bên B cam kết sẽ thanh toán toàn bộ tiền đất trong thỏa thuận và sau khi mua bán xong không được trả lại đất và đòi tiền nữa.

– Hai bên cam kết thực hiện những nội dung đã thỏa thuận và cam kết nói trên thì phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây ra theo quy định pháp luật.

– Mọi tranh chấp phát sinh sẽ được hai bên ngồi lại thương lượng hòa giải, trường hợp hòa giải không thành thì sẽ đưa ra Tòa án nhân dân quận Đống Đa để giải quyết.

– Hợp đồng này lập thành 2 bản ngày 29 tháng 10 năm 2023 và có giá trị pháp lý như nhau.

IV. Có nên mua đất chưa sổ không?

1.Mua đất chưa có sổ đỏ rất dễ xảy ra tranh chấp

• Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
• Theo quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
• Về mặt pháp lý khi không đăng ký thì dù đã trả tiền nhưng không có quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng không đúng quy định sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng. Nếu như không có sổ đỏ, tài liệu thông tin mảnh đất, giấy tờ biên nhận, hợp đồng hay người làm chứng thì dễ xảy ra tranh chấp và khó chứng minh được đó là đất của mình.

2. Đất chưa có sổ đỏ không được thế chấp, sử dụng là tài sản góp vốn, tài sản đảm bảo

• Theo khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi có sổ đỏ. Khi bạn không có sổ đỏ, đòng nghĩa với việc ngân hàng sẽ không chấp nhận cho bạn thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng một khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu đất này không có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng đất.

3. Hạn chế quyền sử dụng đất của chủ đất

• Người mua phải đất không có sổ đỏ (thuộc trường hợp không được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất) sẽ bị hạn chế, thậm chí là bị mất các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,…Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

4. Đất không sổ đỏ nếu bị thu hồi không được bồi thường

• Nếu mảnh đất thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng thì bạn sẽ không được bồi thường một khoản nào giống như đất quy hoạch, có sổ đỏ đầy đủ.

5. Đất không sổ đỏ khó được cấp phép xây dựng

• Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở phải có “giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Vì vậy, đất không có sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó.

Kết bài:

Trên đây là những thông tin cần biết khi mua đất không có sổ đỏ. Việc chọn lựa tài sản bất động sản là rất quan trọng, vì vậy bạn nên cẩn thận và tìm hiểu kỹ trước khi quyết định mua bất kỳ một món đất nào. Hãy liên hệ với các chuyên gia pháp lý hoặc nhà đất uy tín để được tư vấn và hỗ trợ trong việc mua bán tài sản đất đai, tránh các rủi ro pháp lý không mong muốn và bảo vệ quyền lợi của bản thân.