Hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Hợp đồng đặt cọc mua bán đất là một trong những loại hợp đồng được sử dụng phổ biến trong lĩnh vực bất động sản. Đặt cọc mua bán đất là một hình thức cam kết của người mua đất đối với người bán đất để bảo đảm cho việc mua bán đất được thực hiện đúng theo thỏa thuận đã đưa ra. Tuy nhiên, việc thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất cũng đòi hỏi sự cẩn trọng và chú ý để tránh các rủi ro có thể xảy ra.

I. Hợp đồng đặt cọc mua đất có bắt buộc công chứng không?

• Hiện nay, một số luật như Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014 và những văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng không mà chỉ có quy định về công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
• Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực hoặc có người làm chứng.

II . Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất năm 2023

III. Khi nào cần làm hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

1. Một số lưu ý khi đặt cọc mua nhà đất?

• Khi mua nhà hoặc đất, đặt cọc không phải là bắt buộc đối với các bên. Đặt cọc là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc.
• Nếu các bên thỏa thuận đặt cọc thì đặt cọc là bước đầu tiên trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác).
• Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất gồm nhiều điều khoản do các bên thỏa thuận như số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của từng bên.
• Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải  công chứng, chứng thực.

2.Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào?

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015:
Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Ngoài ra, Điều 407 quy định:
Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

3. Mức phạt cọc được quy định thế nào?

• Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi không thực hiện đúng thỏa thuận, Hợp đồng. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận rõ điều này, khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định mức phạt cọc như sau:
• “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

IV. Những lưu ý khi đặt cọc mua đất

• Để quả trình mua bán được diễn ra thuận lợi, tránh được lừa đảo, thủ tục pháp lý đầy đủ, bạn cần phải quan tâm đến những lưu ý trước, trong và sau khi đặt cọc mua đất.

1.Lưu ý trước khi đặt cọc mua đất 

Kiểm tra danh tính chính xác của chủ đất, chủ nhà hoặc chủ đầu tư bất động sản

Kiểm tra giấy tờ pháp lý của mảnh đất, ngôi nhà định mua

Kiểm tra nhà đất có bị vướng quy hoạch, thu hồi đất không

Cần xem xét bất động sản có bị chặn giao dịch chuyển nhượng, mua bán không

Trước khi ký hợp đồng đặt cọc cần có đủ vợ chồng/chủ sở hữu hợp pháp của tài sản

Xem xét tính phong thủy của mảnh đất, ngôi nhà định mua

Trước khi lập hợp đồng cần thương thảo trước giá cả, thời gian bàn giao nhà đất, chi phí chuyển đổi sang tên sổ đỏ bên nào chịu,… để tránh xảy ra tranh chấp không đáng có sau này. 

2. Lưu ý khi lập hợp đồng đặt cọc

Những điều cần biết khi đặt cọc mua đất quan trọng nhất là việc lập hợp đồng đặt cọc. Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc được luật sư soạn thảo thì bạn không cần phải lo lắng. 

• Số tiền đặt cọc là khoản tiền trích ứng trước từ tổng giá trị mảnh đất, nhà ở hai bên đã thỏa thuận trước đó
• Thời hạn bên bán nhận tiền cọc: Người mua phải hoàn thành thủ tục đặt cọc cho người bán sau khoảng 15 đến 30 ngày
• Số tiền thanh toán khi ra công chứng
• Thỏa thuận bên nào sẽ phải thanh toán các khoản phí, thuế
• Thỏa thuận đền cọc, mất cọc nếu có quy định khác 
• Lưu ý bên bán cần đứng tên cả vợ và chồng trong hợp đồng cọc nếu tài sản này là của chung. Tránh trường hợp sau này đặt cọc xong, vợ hoặc chồng bên bán đổi ý vì chưa thông báo cho nhau biết.

3. Lưu ý sau khi lập hợp đồng đặt cọc

• Sau khi lập hợp đồng đặt cọc mua đất, việc thực hiện hợp đồng sau khi ký kết là rất quan trọng. Người mua kiểm soát được việc bên bán thực hiện bàn giao nhà đất đúng hạn hay không để có thể kịp thời phản hồi. Điều khoản này sẽ là cơ sở quy kết trách nghiệm cho chủ đầu tư nếu dự án không thực hiện đúng tiến độ, hay thời hạn giao nhà chậm so với cam kết ban đầu theo bản hợp đồng. 
• Thông tin về trách nhiệm, khoản bồi thường của bên bán trong hợp đồng phải rõ ràng, chi tiết, minh bạch. Vì nếu bên bán không thực hiện theo đúng cam kết trong hợp đồng thì họ phải có trách nhiệm giải thích và bồi thường.

Kết Luận:

Tổng kết lại, việc ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất là một bước quan trọng để đảm bảo quyền lợi cho cả người mua và người bán. Trong quá trình thực hiện, các bên cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng để tránh những rủi ro có thể xảy ra. Nếu cần thiết, các bên có thể tìm đến sự giúp đỡ của luật sư để giải quyết các tranh chấp phát sinh. Vì vậy, việc thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất nên được thực hiện cẩn trọng và đầy đủ để tránh những phiền toái không đáng có.