Đất sổ hồng có được xây nhà không?

Việc sở hữu đất sổ hồng là điều mà nhiều người mong muốn để có một ngôi nhà riêng tại đất nước Việt Nam. Tuy nhiên, nhiều người vẫn đặt ra câu hỏi liệu có được xây dựng nhà trên đất sổ hồng hay không? Điều này cũng phụ thuộc vào một số quy định pháp luật của Việt Nam.

I. Đất sổ hồng có được xây nhà không?

• Việc xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác trên đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về đất đai và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Cụ thể:
• Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định
• “Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
• Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan“
• Do đó, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích (sử dụng đất đúng mục đích đã được ghi nhận trên sổ hồng).
• Căn cứ Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định đất được phân loại thành 03 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp (ví dụ như đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm,…), nhóm đất phi nông nghiệp (ví dụ đất ở tại nông thôn/đô thị, đất thương mại dịch vụ,…), nhóm đất chưa sử dụng (nhóm đất chưa xác định mục đích sử dụng đất).
• Có thể thấy, mỗi một loại đất đều có những công dụng, chức năng riêng (ví dụ như đất nông nghiệp thì dùng để canh tác, trồng trọt,..; Đất phi nông nghiệp có mục đích là dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho sinh hoạt hoặc để xây dựng các công trình thương mại, cơ sở sản xuất kinh doanh,…; Đất chưa sử dụng là những thửa đất chưa xác định được mục đích sử dụng). Người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích của đất là việc người sử dụng đất sử dụng đất đúng công dụng, chức năng của loại đất được xác định mục đích sử dụng theo sổ hồng đã được cấp.
• Theo đó, việc xây dựng nhà trên sổ hồng được thực hiện khi sổ hồng đó được cấp cho loại đất được phép xây dựng nhà ở.
• Như vậy, có thể xây dựng nhà trên đất được cấp sổ hồng khi mục đích sử dụng của loại đất đã được cấp sổ hồng là loại đất có mục đích sử dụng phi nông nghiệp và được phép xây dựng nhà ở như đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị,… Nếu người sử dụng đất xây dựng nhà ở trên đất được cấp sổ hồng mà mục đích sử dụng đất không phải là để xây dựng nhà ở thì không được phép xây dựng.

II. Sổ hồng có thời hạn sử dụng bao nhiêu năm?

• Trường hợp sổ hồng được cấp cho người sử dụng đất (không có tài sản trên đất):
• Căn cứ theo quy định tại Điều 125, Điều 126 Luật Đất đai 2013 thì sổ hồng được cấp cho người sử dụng đất sẽ có thời hạn là ổn định lâu dài (ví dụ như đất ở của hộ gia đình cá nhân, đất tín ngưỡng,…), hoặc thời hạn sử dụng là 50 năm hoặc 70 năm (ví dụ đất nông nghiệp được Nhà nước giao/cho thuê, đất thương mại dịch vụ được Nhà nước giao/cho thuê,…). Theo đó, cũng có thể hiểu giá trị của sổ hồng là ổn định, lâu dài (vĩnh viễn) hoặc 50 năm hoặc 70 năm;
• Trường hợp sổ hồng được cấp cho người sử dụng đất đồng thời là người sở hữu tài sản trên đất:
• Đối với đất thì thời hạn sử dụng như chúng tôi đã trình bày ở trên. Còn đối với tài sản gắn liền với đất là căn hộ chung cư thì tùy thuộc cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư (Điều 99 Luật Nhà ở 2014) mà thời hạn sử dụng nhà ở là căn hộ chung cư có thể khác nhau  là 20 năm, 30 năm hoặc 50 năm…; hoặc đối với nhà ở riêng lẻ thì có thời hạn sử dụng được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và hiện trạng thực tế của nhà ở (khoản 3 Điều 46 Luật Nhà ở 2014);

• Trường hợp sổ hồng được cấp cho chủ sở hữu công trình xây dựng khác không phải là nhà ở (ví dụ công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị,…) thì căn cứ quy định tại:
• Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia QCVN 03:2012/BXD tại mục 2.2.1.8 độ bền vững/tuổi thọ/thời hạn tồn tại của công trình xây dựng tùy thuộc từng bậc (gồm 04 bậc I, II, III, IV) mà có sự khác nhau, trong đó, bậc I là các công trình có niên hạn sử dụng trên 100 năm, giảm dần ở các bậc II (niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm), III (niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm), IV (niên hạn sử dụng dưới 20 năm);

• Tuổi thọ của công trình (tuổi thọ thiết kế là khoảng thời gian công trình được dự kiến sử dụng, đảm bảo yêu cầu về an toàn và công năng sử dụng, áp dụng theo các quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn có liên quan hoặc tuổi thọ thực tế là thời gian được sử dụng thực tế, đảm bảo các yêu cầu về an toàn và công năng sử dụng của công trình) theo quy định tại Nghị định 06/2021/NĐ-CP là do chủ đầu tư quyết định và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định, nghiệm thu.

III. Có được phép xây dựng trên đất chưa có giấy tờ không?

• Căn cứ khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013, Điều 107 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020), Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mặc dù đất không có giấy tờ và thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng vẫn được phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng phải đáp ứng được một số điều kiện sau đây:

1.Phù hợp với mục đích sử dụng đất (chỉ được xây dựng nhà ở đất trên đất ở, hay còn gọi là đất thổ cư).

2.Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

3.Phù hợp với quy hoạch xây dựng.

4.Không vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng (bảo đảm khoảng lùi).

5.Bảo đảm về mật độ xây dựng.

• Trên đây là bài viết trả lời cho vướng mắc: Đất không có giấy tờ có được phép xây nhà không? Theo đó, đất không có giấy tờ có thể vẫn được phép xây dựng nhà ở (không phải 100% trường hợp đều được xây dựng) nhưng phải đáp ứng đủ một số điều kiện theo quy định của pháp luật. Đây là vấn đề khá phức tạp

Kết Luận:

Tóm lại, việc xây dựng nhà trên đất sổ hồng cần phải tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật của Việt Nam để tránh những rủi ro pháp lý trong tương lai. Quy trình xây dựng cũng cần được thực hiện đúng quy định và có sự giám sát của các cơ quan chức năng để đảm bảo an toàn cho gia đình và cộng đồng xung quanh. Chính vì vậy, trước khi bắt đầu xây dựng nhà trên đất sổ hồng, bạn cần tìm hiểu kỹ về các quy định pháp luật và thủ tục cần thiết để tránh những rắc rối pháp lý trong tương lai.