Sổ đỏ nhà đất

Sổ đỏ nhà đất là một trong những tài sản quan trọng nhất trong cuộc sống của chúng ta. Với giá trị pháp lý cao và tính chất bảo đảm quyền sở hữu, sổ đỏ không chỉ đảm bảo cho chủ sở hữu quyền sử dụng, quyền tài sản mà còn giúp cho việc giao dịch bất động sản trở nên minh bạch, chính xác và bảo đảm.

I. Thế nào là sổ đỏ và sổ hồng?

• Hiện nay, không có một văn bản nào quy định về khái niệm sổ đỏ. Sổ đỏ là thuật ngữ được sử dụng để gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” dựa vào màu sắc bên ngoài của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Cũng tương tự như sổ đỏ, sổ hồng là tên gọi của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”. Mọi người thường gọi là sổ hồng vì dựa trên màu sắc của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” tại đô thị (thị trấn, nội thành, nội thị xã) do Bộ Xây dựng ban hành.
• Sổ hồng cũng là một thuật ngữ pháp lý không được công nhận theo quy định của pháp luật.

II. Phân biệt sự khác nhau giữa sổ đỏ và sổ hồng?

1.Cơ quan ban hành và thời gian cấp sổ:

• Sổ hồng: “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” được cấp bởi Bộ xây dựng trước ngày 10/8/2005, đổi thành “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng” và được cấp từ ngày 10/8/2005 đến trước ngày 10/12/2009.
• Sổ đỏ: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” do Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành trước ngày 10/12/2009 với tên gọi pháp lý là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”

2. Đối tượng sử dụng

• Đối tượng sử dụng của sổ hồng và sổ đỏ có sự khác biệt nhất định.
• Đối với sổ đỏ thì sổ đỏ chứng minh quyền sử dụng đất và là công cụ bảo vệ quyền hạn, lợi ích của chủ sở hữu đất.
• Đối với sổ hồng lại được sở hữu bởi chủ nhà, đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư.

3. Khu vực được cấp sổ

• Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng) có khu vực cấp sổ là đô thị.
• Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) có khu vực cấp ngoài đô thị

4. Loại đất được cấp sổ

• Loại đất được cấp sổ giữa sổ hồng và sổ đỏ cũng có sự khác biệt lớn. Sổ hồng sẽ được cấp cho đất ở đô thị, còn sổ đỏ được cấp cho loại đất ở nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản và khu làm muối.

III. Sổ đỏ hay sổ hồng có giá trị pháp lý cao hơn?

1. Giá trị pháp lý

• Sổ hồng và sổ đỏ đều có giá trị pháp lý thể hiện ở tài sản được ghi nhận quyền bao gồm quyền sử dụng đối với đất và quyền sở hữu đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Đồng thời, “sổ” chỉ là “giấy” ghi nhận quyền gắn liền với đất đai còn bản thân sổ thì không có giá trị độc lập.

2. Giá trị thực tế

• Giá trị của những tài sản như thửa đất, nhà ở,… quy định giá trị thực tế của sổ đỏ và sổ hồng.
• Nghị định 88/2009/NĐ-CP đã quy định thống nhất hai loại giấy nêu trên thành một loại giấy chung có tên gọi: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.
• Tại Luật Đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định là loại giấy cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
• Trường hợp, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã được cấp trước ngày 10/12/2009 khi vẫn còn giá trị pháp lý thì sẽ không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Nếu có nhu cầu được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong khi đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10/12/2009 thì vẫn sẽ được đổi.
• Như vậy, dựa vào những quy định và phân tích như trên thì có sự so sánh, phân biệt giữa sổ đỏ và sổ hồng cụ thể như sau:
• Sổ đỏ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Sổ hồng là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

III. Sổ xanh

• Tên gọi pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất lâm nghiệp.

– Đặc điểm: Loại sổ này là loại sổ có thời hạn

– Cơ quan cấp: Do lâm trường cấp cho người dân để quản lý, khai thác và trồng rừng.

• Lâm trường sẽ thu hồi trong trường hợp địa phương đó chưa có chính sách giao đất lại cho người dân.

IV. Sổ trắng

• Cho đến nay chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào của cơ quan có thẩm quyền quy định cụ thể “sổ trắng” là một trong những loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai 2003.
• Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật thì để bảo vệ quyền lợi cho người dân nhiều địa phương đã xem “sổ trắng” là một trong những loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai 2003. 
• Sổ trắng có một số tên gọi pháp lý như: văn tự đoạn mại bất động sản, Bằng khoán điền thổ, văn tự mua bán nhà ở,…

V. Thông tin ghi trên Sổ đỏ

– Dưới đây là các ký hiệu thể hiện về mục đích sử dụng đất, nếu chúng ta biết rõ sẽ tránh trường hợp mua đất ở nhưng nhầm phải đất nông nghiệp do người bán, hoặc giới thiệu lừa dối.

– Những ký hiệu trên sổ đỏ, sổ hồng tương ứng với từng mục đích sử dụng đất cần nắm bắt :

• ONT: Đất ở tại nông thôn
• ODT: Đất ở tại đô thị
• LUC: Đất chuyên trồng lúa nước
• LUK: Đất trồng lúa nước còn lại
• LUN: Đất trồng lúa nương
• BHK: Đất bằng trồng cây hàng năm khác
• NHK: Đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác
• CLN: Đất trồng cây lâu năm
• RSX: Đất rừng sản xuất
• RPH: Đất rừng phòng hộ
• RDD: Đất rừng đặc dụng
• NTS: Đất nuôi trồng thủy sản
• LMU: Đất làm muối
• NKH: Đất nông nghiệp khác
• TSC: Đất xây dựng trụ sở cơ quan
• DTS: Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp
• DVH: Đất xây dựng cơ sở văn hóa
• DYT: Đất xây dựng cơ sở y tế
• DGD: Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo
• DTT: Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao
• DKH: Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ
• DXH: Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội
• DNG: Đất xây dựng cơ sở ngoại giao
• DSK: Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác
• CQP: Đất quốc phòng
• CAN: Đất an ninh
• SKK: Đất khu công nghiệp
• SKN: Đất cụm công nghiệp
• SKT: Đất khu chế xuất
• TMD: Đất thương mại, dịch vụ
• SKC: Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
• SKS: Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản
• SKX: Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm
• DGT: Đất giao thông
• DTL: Đất thủy lợi
• DDT: Đất có di tích lịch sử – văn hóa
• DDL: Đất có danh lam thắng cảnh
• DSH: Đất sinh hoạt cộng đồng
• DKV: Đất khu vui chơi, giải trí công cộng
• DNL: Đất công trình năng lượng
• DBV: Đất công trình bưu chính, viễn thông
• DCH: Đất chợ
• DRA: Đất bãi thải, xử lý chất thải
• DCK: Đất công trình công cộng khác
• TON: Đất cơ sở tôn giáo
• TIN: Đất cơ sở tín ngưỡng
• NTD: Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng
• SON: Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối
• MNC: Đất có mặt nước chuyên dùng
• PNK: Đất phi nông nghiệp khác
• BCS: Đất bằng chưa sử dụng
• DCS: Đất đồi núi chưa sử dụng
• NCS: Núi đá không có rừng cây

– Nội dung nêu trên được quy định tại Thông tư 75/2015/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về cơ sở dữ liệu đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.