Sang tên sổ đỏ

Sang tên sổ đỏ là một quá trình quan trọng trong các giao dịch bất động sản, đánh dấu sự chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản từ người này sang người khác. Tuy nhiên, việc này không đơn giản và đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng cũng như sự hỗ trợ từ các chuyên gia pháp lý. Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu về quy trình sang tên sổ đỏ và những điều cần lưu ý khi thực hiện.

Mục lục bài viết

I. Sang tên sổ đỏ

Sang tên Sổ đỏ là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật đất đai 2013, sang tên Sổ đỏ là thủ tục bắt buộc để nhà nước quản lý.

II. Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất ?

Bước 1: Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

Bước 2: Nộp hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện.

Bước 3: Nhận thông báo thuế và đóng lệ phí trước bị 0,5%.

Bước 4: Nộp giấy nộp tiền thuế trước bạ cho văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện.

Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà mới.

Thời gian thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ cho con theo quy định là 30 ngày, tuy nhiên trên thực tế nhiều địa phương thủ tục trên bị kéo dài với lý do chủ yếu là chậm nhận được thông báo thuế từ cơ quan thuế.

III. Nghĩa vụ phải sang tên sổ đỏ sau khi tặng cho nhà đất

Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.
Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất,…
Theo đó, khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động (phải sang tên).
Trước tiên, các bên đến cơ quan công chứng để lập, công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho nhà, đất.
Thứ hai, trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ kê khai gồm các giấy tờ sau:

– 02 tờ khai lệ phí trước bạ do bên mua ký;

– 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân do bên bán ký (riêng trường hợp tặng cho cần chuẩn bị 04 bản);

– Bản chính hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho nhà, đất đã được công chứng;

– 01 bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

– 01 bản sao có chứng thực CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán;

– Trường hợp tặng cho, thừa kế phải cung cấp thêm giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có thông báo nộp thuế thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước và nộp lệ phí trước bạ. Mức nộp cụ thể như sau:

– Thuế thu nhập cá nhân: 2 % trên giá bán hoặc là nộp 25% trên “thu nhập” (giá bán trừ giá vốn và các chi phí liên quan) nếu có chứng từ chứng minh. Tuy nhiên, hiện nay luật thuế thu nhập cá nhân đã bỏ cách tính 25% phần chênh lệch nên chỉ áp dụng thống nhất thuế thu nhập cá nhân mức 2% trên giá bán.(Lưu ý là thuế thu nhập cá nhân là thuế đánh vào người có thu nhập phát sinh do hoạt động chuyển nhượng bất động sản – tức người bán nhưng trên thực tế khi tiến hành giao dịch thì các bên có thể thỏa thuận bên nào sẽ nộp khoản thuế này).

– Lệ phí trước bạ: 0,5 %. Khoản lệ phí này sẽ được miễn đối với những đối tượng thuộc diện được tặng cho, thừa kế…nhà đất nếu có hồ sơ chứng minh theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, Sau khi nộp thuế và phí, các bên làm thủ tục kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên phải chuẩn bị gồm có:

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký), trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

– Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).

– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).

– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.

Lệ phí sang tên sổ đỏ gồm lệ phí địa chính; lệ phí thẩm định, đo đạc (nếu có),… những lệ phí này do địa phương quy định cụ thể. Sau khi nộp đủ lệ phí sẽ được nhận sổ đỏ.

IV. Thủ tục sang tên sổ đỏ nhà chung cư

Lưu ý: Thủ tục trong bài viết này áp dụng khi mua bán căn hộ chung cư. Theo đó, sang tên Sổ hồng căn hộ chung cư là việc mua bán căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận giữa chủ sở hữu căn hộ chung cư với người mua. Thủ tục sang tên Sổ hồng căn hộ chung cư được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1. Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Bước 2: Khai nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ)
Bước 3. Nộp hồ sơ sang tên
Để hiểu rõ những việc cụ thể trong từng bước trên hãy xem hướng dẫn chi tiết dưới đây.

1. Công chứng hợp đồng mua bán

* Chuẩn bị hồ sơ

Căn cứ theo Điều 40, Điều 41 Luật Công chứng 2014, hai bên mua bán cần chuẩn bị những loại giấy tờ sau:

Bên bán

Bên mua

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng).

– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (trường hợp căn hộ là tài sản chung vợ chồng thì phải có giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng).

– Sổ hộ khẩu.

– Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn).

– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (trường hợp người mua đã kết hôn thì phải có giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng).

– Sổ hộ khẩu.

– Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn nếu đã đăng ký kết hôn).

– Phiếu yêu cầu công chứng (thường sẽ ra tổ chức công chứng rồi điền theo mẫu của tổ chức công chứng).

– Các bên có thể soạn trước hợp đồng, nếu không sẽ theo mẫu của tổ chức công chứng chuẩn bị (trả thêm tiền soạn hợp đồng).

* Nộp phí công chứng

* Công chứng viên thực hiện công chứng

Sau khi công chứng xong thì kê khai nghĩa vụ tài chính như bước 2.

2. Kê khai nghĩa vụ tài chính

* Nghĩa vụ khai, nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

Khoản tiền phải nộp	Người khai nộp	Thời hạn kê khai
Thuế thu nhập cá nhân	Người bán	– Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp thay người bán thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng mua bán có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế. – Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).
Lệ phí trước bạ	Người mua	– Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ chung cư (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).
Phí thẩm định hồ sơ	Người mua	–
Lưu ý: Các bên được thỏa thuận về người nộp, có thể thỏa thuận người mua sẽ nộp tất cả các khoản chi phí hoặc ngược lại.

* Mức thuế, lệ phí phải nộp

– Mức thuế thu nhập cá nhân:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

Giá chuyển nhượng

– Mức lệ phí trước bạ:

+ Khi giá mua bán chung cư cao hơn giá UBND cấp tỉnh quy định (phổ biến nhất).

Lệ phí trước bạ

0.5%

Giá chuyển nhượng

+ Khi giá mua bán chung cư bằng hoặc thấp hơn giá UBND cấp tỉnh quy định

Lệ phí trước bạ

0.5%

(

Diện tích

Giá 01 m2

Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại))

* Hồ sơ khai thuế, lệ phí như sau:

+ Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC

+ Bản chụp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

+ Hợp đồng mua bán nhà ở.

+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

– Hồ sơ khai lệ phí trước bạ:

– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP.

– Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

– Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.

– Bản sao hợp lệ giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật về việc chuyển giao tài sản ký kết giữa bên giao tài sản và bên nhận tài sản.

3. Nộp hồ sơ sang tên

– Hồ sơ cần chuẩn bị:

+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Hợp đồng mua bán đã được công chứng;

3.1. Nộp hồ sơ

– Nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa.

– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

3.2. Tiếp nhận hồ sơ

3.3. Giải quyết yêu cầu

3.4. Trả kết quả

Thời gian thực hiện: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Kết bài:

Tóm lại, việc sang tên sổ đỏ là một quá trình phức tạp và cần được thực hiện một cách kỹ lưỡng để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan. Chính vì vậy, nếu bạn có ý định thực hiện việc này, hãy liên hệ với các chuyên gia pháp lý để được tư vấn và hỗ trợ đầy đủ trước khi bắt đầu. Chúc bạn thành công trong việc sang tên sổ đỏ!