Phí sang tên sổ đỏ

Việc sang tên sổ đỏ đang là một vấn đề khá phổ biến trong thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, việc này lại gặp phải rất nhiều khó khăn và rủi ro cho các bên liên quan. Một trong những khó khăn đó chính là chi phí sang tên sổ đỏ. Vậy tại sao phí sang tên lại cao đến vậy và có cách nào giảm bớt chi phí này cho người dân?

I. Phí sang tên sổ đỏ là gì ?

• Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở thì người sử dụng đất phải thanh toán chi phí sang tên sổ đỏ là 2% thuế thu nhập cá nhân.

1. Căn cứ tính Thuế thu nhập cá nhân

•  Giá chuyển nhượng

a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

• Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

• Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Lưu ý:  Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

2. Cách tính thuế

a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

b) Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình

3. Một số trường hợp được sang tên sổ đỏ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện chuyển nhượng, mua bán bất động sản.

a)  Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

b). Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

II. Những loại phí, lệ phí phải nộp khi sang tên

Căn cứ điểm a Khoản 4 Điều 95 và Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, việc sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sang tên Sổ đỏ) được thực hiện trong các trường hợp sau:

– Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác.

– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người dân thường gọi là mua bán đất).

– Để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

– Tặng cho quyền sử dụng đất.

– Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Căn cứ Luật Đất đai 2013, Nghị định số 20/2019/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định số 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ, Thông tư số 92/2015/TT-BTC hướng dẫn tính thuế GTGT và TNCN… để xác định được các chi phí phải nộp khi sang tên sổ đỏ.

III. Chi phí sang tên Sổ đỏ bao gồm các loại phí sau:

1. Phí công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch:

• Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng/văn bản chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng, hoặc chứng thực theo quy định.
• Như vậy, trong trường hợp thực hiện sang tên sổ đỏ mà giấy tờ chưa được công chứng hoặc chứng thực theo quy định thì hồ sơ sẽ bị coi là không hợp lệ. Chính vì vậy, người dân cần phải mất một khoản chi phí để công chứng hoặc chứng thực hợp đồng giao dịch trước khi thực hiện thủ tục sang tên.
• Trên thực tế, việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc việc chứng thực thực hiện tại UBND xã, phường, thị trấn.

2. Lệ phí trước bạ:

• Theo quy định, đất đai thuộc đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ với mức thuế suất là 0,5 %. Theo đó, tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ sẽ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Như vậy muốn sang tên sổ đỏ phải chịu lệ phí trước bạ. Cách tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.
• Tuy nhiên nếu giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

3. Thuế thu nhập cá nhân:

• Trong trường hợp có phát sinh thu nhập khi thực hiện giao dịch về đất đai thì sẽ phải thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân.
• Một số trường hợp người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân như chuyển nhượng đất được thực hiện giữa vợ và chồng, cha mẹ với các con,…
• Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng (theo Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC).
• Trong trường hợp quyền sử dụng đất được tặng cho, thừa kế được tính theo điểm c khoản 1 và khoản 4 Điều 16 Thông tư số 111/2013/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ quà tặng, thừa kế là quyền sử dụng đất (không có nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất) được tính như sau: Thuế thu nhập cá nhân = Giá trị quyền sử dụng đất (căn cứ vào bảng giá đất) x 10%.

4. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

• Đối tượng nộp loại phí này là các đối tượng đăng ký nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định.
• Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất; những khoản phí và lệ phí này do HĐND cấp tỉnh quy định (theo khoản 5 Điều 3 Thông tư số 85/2019/TT-BTC) nên mỗi tỉnh, thành có thể có mức thu khác nhau.

IV. Ai phải nộp lệ phí trước bạ?

Người nộp lệ phí trước bạ được quy định rõ tại Điều 4 Nghị định 10/2022 NĐ-CP bao gồm:

• Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu và sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Trừ những trường hợp được miễn trừ lệ phí trước bạ thì còn những đối tượng khác sẽ phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định.

 V. Sang tên sổ đỏ hết bao nhiêu tiền?

• Lệ phí sang tên sổ đỏ gồm:

+ Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

+ Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp)

Kết Luận:

Trên đây là một số thông tin về phí sang tên sổ đỏ mà chúng ta cần biết. Dù có cao hay thấp, thì phí này vẫn là một khoản chi phí không thể tránh khỏi trong quá trình mua bán bất động sản. Tuy nhiên, người dân có thể tìm hiểu kỹ về các loại phí, các thủ tục cần thiết để tránh bị lừa đảo và đảm bảo quyền lợi của mình. Ngoài ra, việc tìm kiếm thông tin và sự hỗ trợ từ các chuyên gia về lĩnh vực này cũng là một giải pháp tốt để giảm thiểu chi phí sang tên sổ đỏ cho các bên liên quan.