Những điều cần biết khi mua đất

Việc mua đất là một quyết định quan trọng trong cuộc đời mỗi người. Đất là một tài sản có giá trị lớn và cũng là một phương tiện để đầu tư lâu dài. Tuy nhiên, trước khi quyết định mua đất, bạn cần phải biết những điều cơ bản khi mua đất ,về thị trường địa ốc và những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của một mảnh đất.

I. Những điều cần biết khi mua đất

• Khi mua đất, có một số yếu tố quan trọng mà người mua cần phải lưu ý. Dưới đây là một vài yếu tố cần được tìm hiểu kỹ trước khi quyết định mua đất.

1. Thông tin về khu đất

• Đầu tiên, người mua nên tìm hiểu thông tin về khu đất. Bên cạnh những thông tin được ghi chép trong giấy tờ và giới thiệu bởi người bán, người mua cần tự kiểm tra các thông tin sau để đảm bảo tránh được rủi ro.

2. Sổ đỏ 

• Khi mua đất, việc có sổ đỏ là rất quan trọng để đảm bảo tính pháp lý. Giấy tờ đầu tiên cần phải có là giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hoặc sổ đỏ để tránh tranh chấp sau khi mua. Tuy nhiên, hiện nay, tình trạng làm giả sổ đỏ rất phổ biến, vì vậy người mua đất cần kiểm tra sổ đỏ kỹ càng, đảm bảo rằng sổ đỏ có con dấu và chữ ký của người có thẩm quyền, và không bị ép plastic.

3. Vị trí

• Vị trí của mảnh đất cũng là một yếu tố quan trọng. Vị trí đẹp, bằng phẳng và không bị gồ ghề sẽ giúp cho công việc và sự nghiệp phát triển tốt hơn, đặc biệt là đối với những người làm kinh doanh. Ngoài ra, cần tránh những mảnh đất phía trước mặt có cột điện, cây lớn hoặc đường chạy trực diện vào khu đất.

4. Hướng đất

• Hướng đất cũng là yếu tố quan trọng cần xem xét khi mua đất. Ví dụ, nếu mảnh đất hướng Nam thì sẽ có nhiều ánh sáng mặt trời và gió mát, trong khi mảnh đất hướng Bắc thì sẽ ít ánh sáng và gió. Hướng đất cũng ảnh hưởng đến giá trị của mảnh đất.

5. Môi trường xung quanh

• Môi trường xung quanh cũng là yếu tố quan trọng khi mua đất. Cần xem xét về tiện ích, an ninh, giao thông, vị trí gần trung tâm thành phố, cơ sở hạ tầng,… để đảm bảo một môi trường sống thuận tiện và tiện lợi cho cả gia đình. Ngoài ra, nếu mảnh đất nằm gần khu công nghiệp, khu chăn nuôi, hoặc gần các nguồn ô nhiễm, cũng cần phải cân nhắc kỹ trước khi quyết định mua đất.

7. Tranh chấp

• Khi mua đất, cần lưu ý đến vấn đề tranh chấp. Người mua nên kiểm tra kỹ trước khi quyết định mua đất để đảm bảo không có tranh chấp về quyền sử dụng đất. Nếu có tranh chấp, có thể gây ra rủi ro pháp lý và tiềm ẩn những khoản chi phí lớn.
• Để đảm bảo an toàn pháp lý cho bản thân, người mua có thể tra cứu thông tin về quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VDKQSDĐ) hoặc tìm hiểu thông tin liên quan đến tranh chấp tại cơ quan tư pháp. Nếu có nghi ngờ về vấn đề tranh chấp, người mua cần tìm kiếm sự giúp đỡ từ luật sư hoặc các chuyên gia tư vấn pháp lý để tránh những rủi ro không đáng có.
• Để tìm hiểu về các tranh chấp lớn, người mua có thể hỏi ý kiến chính quyền địa phương, tìm kiếm thông tin trên internet, truyền hình hoặc xem trong cơ sở dữ liệu của VPCC. Tuy nhiên, ở các khu đô thị lớn thường xảy ra các tranh chấp nhỏ như về lối đi, hàng rào, đường thoát nước với hàng xóm mà chưa được giải quyết rõ ràng. Vì vậy, cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng để tránh quyết định vội và mất tiền oan.

8. Sổ đỏ đã hoặc đang được thế chấp ở ngân hàng

• Trước khi mua đất, người mua cần kiểm tra xem sổ đỏ đã hoặc đang được thế chấp ở ngân hàng hay chưa. Việc sử dụng sổ đỏ để thế chấp vay nóng, vay lãi cao, dù có hiệu lực hay không, đều ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà đất. Người mua có thể kiểm tra thông tin thế chấp trong sổ đỏ ở bìa 3 (hoặc bìa 4), hoặc trên tờ giấy riêng ghi thông tin thế chấp. Ngoài ra, thông tin thế chấp sổ đỏ cũng có thể tra cứu được tại VPCC thông qua bản photo sổ đỏ.
• Điều cần lưu ý khi mua đất là phải đảm bảo rằng người bán là chính chủ, không phải thông qua trung gian môi giới. Người mua cần kiểm tra xem tên, ảnh và số CMND trên sổ đỏ có trùng khớp với người bán hay không. Ngoài ra, người mua cũng nên tìm hiểu thông tin cá nhân của người bán, ví dụ như gia đình, vợ chồng, con cái, công việc,… để hạn chế rủi ro trong quá trình mua bán.

9. Đặt cọc

• Khi đặt cọc mua đất, người mua cần đảm bảo chỉ đặt cọc 1 phần giá trị mảnh đất và ký hợp đồng đặt cọc để bảo vệ quyền lợi của mình. Nếu cần, người mua có thể nhờ đến chuyên gia hoặc luật sư để giúp trong việc lập hợp đồng và tránh những rủi ro tiềm ẩn. Nên lưu ý rằng người mua không nên chỉ xem bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đặt cọc, vì điều này rất nguy hiểm và cần phải xem xét kỹ.
• Khi mua bán đất, một trong những thủ tục không thể bỏ qua là việc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cả hai bên mua bán đất cần đến văn phòng công chứng để ký và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng công chứng sẽ là cơ sở pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất trong một giao dịch mua bán nhà đất. Đồng thời, đây cũng là giấy tờ chính để xác định “chủ quyền” của người mua tại mảnh đất và là cơ sở để thực hiện thủ tục chuyển tên sổ đỏ. Vì vậy, trong khi thực hiện thủ tục bán đất, các bên cần cẩn thận khi trao đổi hợp đồng công chứng cùng với việc trao đổi tiền hoặc giấy tờ sổ đỏ gốc.
• Đặc biệt, nhiều người tin tưởng nhau và chỉ xác nhận việc mua bán nhà đất bằng văn bản viết tay thông thường mà không có công chứng. Điều này không nên, khi mua bán nhà đất cần phải có xác nhận ký tên và đóng dấu của văn phòng công chứng. Chỉ khi đó, hợp đồng chuyển nhượng mới có hiệu lực.

II. Ký hợp đồng, giao tiền, giao giấy tờ và sổ đỏ gốc

• Đây có thể coi là bước rất quan trọng, quyết định sự thành công và thuận lợi của việc giao dịch, mua bán sang tên sổ đỏ.
• Tùy vào từng người, từng cách giao dịch mà bạn quyết định thời điểm ký hợp đồng, lấy hợp đồng, giao tiền, nhận tiền, giao giấy tờ, sổ đỏ gốc… cho an toàn và thuận lợi

Về cơ bản thì “quy trình” thường là như thế này: 

• Hai bên đến VPCC ký và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Sau khi ký xong thì về lý thuyết, giao dịch đã hoàn thành và có hiệu lực. Nếu như bên mua thực hiện giao tiền (thường là 95% giá trị mua bán) thì bên bán giao toàn bộ hợp đồng mua bán công chứng, sổ đỏ cho bên mua để đi làm thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký đất đai.
• Nếu như lúc này bên mua vẫn chưa giao tiền, bên bán chưa nên giao giấy tờ sổ đỏ gốc (trừ trường hợp bên mua đi vay ngân hàng một phần để thanh toán cho bên bán thì bên mua sẽ thanh toán phần vốn tự có của mình cho bên bán đưa kèm với thông báo cho vay của ngân hàng – Nếu chắc chắn hơn thì hai bên có thể ký hợp đồng vay tiền tại công chứng).
• Hợp đồng công chứng là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà đất, đồng thời cũng là giấy tờ quan trọng nhất để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Vì vậy, các bên thường phải thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng mà chưa giao tiền hay giấy tờ sổ đỏ gốc. Trường hợp này bạn có thể tham khảo một số cách sau:
• Hai bên thực hiện giao tiền & giao sổ đỏ khi ký hợp đồng mua bán công chứng (bên mua, bên bán có thể mời công chứng viên lên ngân hàng để thực hiện việc giao tiền hoặc thực hiện giao tiền tại văn phòng công chứng) – đây là cách đơn giản nhất cho cả bên mua & bên bán.
• Mỗi bên cứ lấy đủ số bản hợp đồng cho mình nhưng chưa giao tiền và giấy tờ sổ đỏ gốc
• Nhờ VPCC giữ toàn bộ cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ xong thì hai bên cùng qua VPCC lấy hợp đồng công chứng.
• Bên bán giữ toàn bộ cho đến khi giao xong tiền và giấy tờ thì đưa hợp đồng mua bán công chứng cho bên mua.
• Sau khi đã thỏa thuận được cách giao hợp đồng công chứng, 2 bên sẽ cùng nhau ra ngân hàng để bên mua giao tiền và gửi vào tài khoản ngân hàng do bên bán lựa chọn. Đồng thời bên bán nhận tiền và giao sổ đỏ bản gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua sang tên.
• Đó là một số cách cơ bản, tùy vào từng điều kiện, con người và giao dịch cụ thể mà các bên sẽ thỏa thuận với nhau là làm cách nào. Nói chung mỗi bên đều tạo điều kiện cho bên còn lại, không có bên nào “chặt” quá cho mình là bước này sẽ suôn sẻ và thuận lợi.
• Lưu ý: Bên bán nhà, đất nếu không làm thủ tục sang tên cũng nên giữ cho mình một bản Hợp đồng công chứng. Tôi đã gặp nhiều trường hợp nhiều bên bán nhà, đất nghĩ rằng bán rồi, nhận tiền xong rồi là xong và để cho bên mua giữ hết toàn bộ Hợp đồng công chứng. Như vậy không nên đâu nhé.

Kết bài:

Trên đây là một số điều cần biết khi mua đất. Tuy nhiên, để có thể chọn được một mảnh đất phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình, bạn cần phải tìm hiểu kỹ và tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực địa ốc. Bên cạnh đó, bạn cũng cần phải làm việc với một đơn vị uy tín và có kinh nghiệm trong lĩnh vực môi giới bất động sản để đảm bảo quyền lợi và tiết kiệm được thời gian, công sức cũng như tiền bạc của mình. Chúc bạn thành công trong việc tìm kiếm một mảnh đất đẹp và phù hợp với nhu cầu của mình!