Mua đất ruộng

Việc mua đất ruộng hiện nay đang trở thành một xu hướng phát triển, đặc biệt là tại các vùng nông thôn. Ngày nay, mua đất ruộng không chỉ đơn thuần là để sản xuất nông nghiệp mà còn để đầu tư và kinh doanh. Tuy nhiên, việc này cũng đòi hỏi người mua phải có kiến thức và kinh nghiệm để có thể lựa chọn được những khu vực đất đai có tiềm năng phát triển tốt nhất. Hãy cùng tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết dưới đây.

I. Đất ruộng là gì?

• Có lẽ, chúng tôi không cần giới thiệu các bạn cũng biết Việt Nam là một nước nông nghiệp đúng không nào? Trong những năm trở lại đây Việt Nam đang trở mình và bước vào thời kỳ công nghiệp hóa. Chính điều này đã tác động không nhỏ tới diện tích đất nông nghiệp tại Việt Nam. Đặc biệt là diện tích đất trồng lúa hay còn gọi là đất ruộng.
• Thực chất thì chúng ta không thể đưa ra định nghĩa về đất ruộng là gì, bởi vì trong các văn bản pháp luật không ghi rõ điều đó. Tuy nhiên, dưới góc nhìn của các chuyên gia phân tích thì đất ruộng thực chất là đất được dùng để trồng lúa hoặc trồng cây nông nghiệp hàng năm. Loại đất này được Nhà nước giao cho người dân để họ sử dụng chúng tạo sản phẩm nông nghiệp.
• Nói một cách chính xác thì đất ruộng được coi là đối tượng lao động, là tài liệu lao động và là cả tư liệu lao động của người nông dân trong ngành nông nghiệp. Thường người dân Việt Nam quen gọi đất ruộng là đất được sử dụng để cây lúa nước. Đây là một trong những loại cây trồng ngắn hạn được coi là thế mạnh lớn nhất của Việt Nam.
• Đồng hành với sự phát triển của Xã hội đó là quá trình công nghiệp hóa ngày càng cao đã khiến cho phần lớn diện tích đất ruộng được chuyển đổi mục đích sử dụng. Chính bởi lẽ đó mà Pháp luật Việt Nam đã có một chế tài khá chặt chẽ quy định về vấn đề này. 

II. Đất ruộng có phải là đất nông nghiệp không?

• Đất ruộng là đất nông nghiệp, năm 2013 trong luật đất đai ban hành có quy định rõ. Đây là loại đất được nhà nước giao cho dân để phục vụ các nhu cầu sinh hoạt, sản xuất, thí nghiệm,…
• Theo thống kê cho thấy diện tích đất nông nghiệp của nước ta là khá nhiều bởi xuất phát điểm nước ta là một nước nông nghiệp. Những năm gần đây, khi tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa ngày càng nhanh thì diện tích đất ruộng cũng bị thu hẹp lại đáng kể.

III. Kinh nghiệm khi mua đất ruộng

1. Xác định xem khu đất có thuộc diện quy hoạch hay không?

• Hiện nay các địa phương đang tiến hành khá nhiều dự án phát triển đô thị, trong đó có các khu đất ruộng thuộc diện quy hoạch. Nếu như vô tình mua phần đất ruộng thuộc dự án thì thủ tục chuyển lên thổ cư sẽ không được duyệt. 
• Đại diện của cơ quan Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích đất phục vụ dự án và tiến hành đền bù cho người dân. Tuy nhiên, người mua cần nắm rõ rằng giá đất ruộng đền bù năm 2021 còn tương đối thấp, chủ đầu tư chắc chắn phải chịu lỗ nếu mua phải dạng đất này.
• Trong thời gian đợi địa phương quy hoạch, cá nhân, tập thể không được xây nhà ở hoặc các công trình phục vụ mục đích sinh sống. Ngoài ra, đất thuộc dự án cũng khó giao dịch, chuyển đổi hơn bình thường.
• Để kiểm tra xem đất ruộng có thuộc diện quy hoạch hay không, người mua sẽ cần chủ động lên phòng địa chính khu vực hoặc UBND huyện và tương đương để xác nhận lại kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm. Đây chính là cách tốt nhất để chúng ta tránh được rủi ro đất quy hoạch trước khi tiến hành giao dịch chính thức.
• Lưu ý, khi tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, người mua hãy xác minh xem mảnh đất có thuộc diện cho phép quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng trong thời gian tới hay không?
• Nếu mảnh đất đang thuộc diện Uỷ ban cho phép chủ sở hữu đất nộp đơn xin chuyển lên thổ cư thì lãi suất sau đầu tư sẽ được đảm bảo. Trong trường hợp địa phương chưa có kế hoạch hay phương hướng cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng thì nhà đầu tư không nên đầu tư “hết vốn” hoặc mua mảnh đất có diện tích quá lớn.

2. Hợp đồng mua bán chỉ có hiệu lực sau khi đã công chứng

• Theo Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013 thì mọi hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai hiện nay đều cần công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.
• Điều này đồng nghĩa với việc nếu nhà đầu tư không tuân theo quy định này thì hoạt động giao dịch sẽ không được Pháp luật công nhận. Thậm chí nếu có tranh chấp, kiện tụng xảy ra thì toàn bộ quá trình mua bán sẽ bị Toà án vô hiệu.
• Như vậy khi thực hiện giao dịch mua bán với bất kỳ mảnh đất ruộng nào, chúng ta cần chủ động đề nghị bên bán phối hợp thực hiện hợp đồng công chứng. Về thủ tục công chứng hoặc chứng thực này chúng ta có thể nhờ sự hỗ trợ của bên thứ ba là cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc văn phòng công chứng nào đó. Lưu ý, thủ tục công chứng có thể mất phí.

3. Thương lượng chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất

• Các mảnh đất ruộng hay đất nông nghiệp hiện nay khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng lên thổ cư đều cần trả một khoản phí nhất định cho Nhà nước. Diện tích mảnh đất càng lớn thì mức phí càng cao.
• Nếu muốn đầu tư mảnh đất để sang nhượng, giao dịch kiếm lời thì cần cân nhắc đến khoản chi phí này ngay từ đầu. Tuỳ vào từng trường hợp mà khoản chi phí này có thể do người mua chịu toàn bộ hoặc người bán chịu một phần.

4. Luôn cập nhật các quy định mới nhất có liên quan đến đất ruộng

• Dù khách hàng đã có kinh nghiệm mua đất ruộng nhưng điều quan trọng là luôn cần cập nhật thêm các hướng dẫn, quy định mới của nhà nước về mảng này.
• Nhằm khắc phục các bất cập trong cơ chế xử lý, giải quyết thủ tục đất đai cho người dân, Chính phủ và UBND các địa phương thường xuyên ban hành các văn bản hướng dẫn cũng như điều chỉnh, sửa đổi quy định.
• Nếu không nhanh chóng cập nhật, nắm bắt thì có khả năng người mua sẽ không tận dụng được tối đa quyền lợi của bản thân khi giao dịch bất động sản.

IV. Có nên mua đất ruộng không?

• Không phải tự nhiên mà gần đây, đất ruộng hay đất nông nghiệp thu hút khá nhiều chủ đầu tư cũng như người dân. So với đất thổ cư, đất ruộng có thể mang đến nhiều tiềm năng hơn. Cụ thể:

– Đất ruộng rất dễ tìm mua, dễ lựa chọn vì đến thời điểm hiện tại nguồn cung vẫn khá phong phú. Hầu như chúng ta có thể tìm được mảnh đất đáp ứng đủ các tiêu chí mà bản thân đang hướng tới mà không tốn thời gian tìm kiếm nhiều.

– Giá bán đất ruộng rẻ hơn hẳn so với đất thổ cư. Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư có thể tiết kiệm được kha khá chi phí bỏ ra ban đầu để thu mua mảnh đất ưng ý.

– Tính thanh khoản của các mảnh đất ruộng khá cao, đặc biệt là đối với các mảnh đất đang hoặc đã được xem xét cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.

– Cuối cùng, đất nông nghiệp có tiềm năng sinh lời lớn hàng đầu hiện nay. Chỉ cần mảnh đất của bạn được cấp phép chuyển đổi lên thổ cư thì ngay lập tức giá bán đất có thể tăng gấp vài lần giá mua ban đầu.