Mua đất cần giấy tờ gì

Mua đất là một quyết định quan trọng trong cuộc đời, tuy nhiên, trước khi quyết định mua đất, bạn cần phải tìm hiểu và thu thập đầy đủ thông tin về các giấy tờ cần thiết để thực hiện giao dịch mua bán. Việc chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ này sẽ giúp bạn tránh được rủi ro pháp lý và tránh các trường hợp tranh chấp trong tương lai. Vậy, khi mua đất bạn cần có những giấy tờ gì?

I. Mua đất cần giấy tờ gì

1. Giấy tờ đặt cọc (nếu có)

• Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự hiện hành, đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một tài sản đặt cọc trong một thời hạn nhất định để bảo đảm việc ký kết và thực hiện hợp đồng.
• Theo đó, tài sản đặt cọc bao gồm: Tiền, kim khí quý, đá quý, vật có giá trị khác.
• Trong trường hợp việc đặt cọc thành công, kết quả đạt được sẽ là hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất được ký kết và thực hiện. Lúc này, tài sản đặt cọc sẽ được xử lý theo thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc: trả lại cho bên đặt cọc hoặc trừ đi để thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền mua bán nhà đất.
• Tùy theo yêu cầu cụ thể của bên bán mà sẽ diễn ra việc đặt cọc trước hay không. Tuy nhiên, việc đặt cọc và nắm giữ giấy tờ đặt cọc được xem là điều cần thiết để bạn tạo sự ràng buộc với bên bán, tránh trường hợp người bán không muốn bán nữa vì bất kỳ lý do nào đó hay đột ngột bán cho người khác với mức giá cao hơn mức mà bạn đưa ra, điều này giúp giảm rủi ro cho bạn và đảm bảo cho việc mua bán thành công. Khác với những loại giấy tờ mua đất khác, đặt cọc không cần được công chứng.

Bản chính giấy tờ tùy thân của 2 bên:

• Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân: Trong trường hợp đã kết hôn: Giấy đăng ký kết hôn Trong trường hợp đang độc thân hoặc đã ly hôn: Giấy xác nhận độc thân
• Sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân của 2 bên (không quá 15 năm kể từ ngày cấp). Nếu chứng minh nhân dân bị hư hỏng hoặc mất có thể thay bằng sổ hộ chiếu (không quá 10 năm. Đối với người nước ngoài thì cần chuẩn bị hộ chiếu vẫn còn giá trị có đóng dấu xác nhận nhập cảnh của cơ quan xuất nhập cảnh Việt Nam
• Các bản dự thảo hợp đồng cần thiết cung cấp rõ ràng các điều khoản, giao dịch mà các bên chuẩn bị/đề xuất theo mẫu giấy tờ mua đất.

2. Giấy ủy quyền

• Trong trường hợp người sở hữu đất đang công tác hoặc làm việc tại nước ngoài hay có những lý do hợp lý khác không thể đến thực hiện việc mua bán nhà đất thì có thể ủy quyền cho 1 bên thứ ba thì người mua đất cần giấy tờ gì? Người này cũng cần mang giấy tờ tùy thân và hợp đồng ủy quyền bán. Ngoài ra, trong trường hợp đất là được cho, tặng, thừa kế,… thì cần thêm giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thoả thuận hay bản án phân chia tài sản.

3. Hợp đồng mua bán đất

• Hợp đồng mua bán đất phải được công chứng tại đơn vị uy tín, có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp xã trở lên). Tuy nhiên, ngoại trừ trường hợp theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 khi một bên hay cả hai bên tham gia là tổ chức kinh doanh bất động sản, thì phải có văn bản chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển đổi tương ứng.

4. Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

Bên bán:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
• Hợp đồng ủy quyền bán (nếu có).

Bên mua:

• Phiếu yêu cầu công chứng
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
• Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, thông thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo (phải trả chi phí soạn hợp đồng – không tính vào phí công chứng).

II. Các loại thuế cần nộp khi mua bán nhà đất

1. Người có nghĩa vụ nộp thuế

• Theo quy định tại Khoản 1 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012, đây là khoản tiền người có thu nhập phải nộp vào ngân sách nhà nước. Thuế thu nhập cá nhân phải nộp chính là khoản thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở (hay thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản).
• Theo quy định, người có thu nhập (người bán) có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, các bên có thể tự thỏa thuận với nhau về vấn đề này
• Riêng đối với cá nhân chỉ có một nhà ở duy nhất thì khoản thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản thuộc trường hợp được miễn thuế.
• Ngoài ra, căn cứ theo Khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007: “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất” sẽ được miễn thuế.

2. Mức thuế phải nộp

• Căn cứ vào công văn số 17526/BTC-TCT về Triển khai thực hiện một số nội dung tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế quy định về Thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản của cá nhân như sau:“Từ 01/01/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 02 phương pháp tính thuế trước đây”.
• Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng phải nộp

3. Lưu ý về giá chuyển nhượng

• Thông thường giá chuyển nhượng (giá mua bán) để tính thuế thu nhập cá nhân là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.
• Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

4. Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;
• Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
• Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân).

5. Nơi nộp hồ sơ khai thuế

• Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có nhà, đất chuyển nhượng.
• Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà, đất chuyển nhượng.
• Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.

6. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
• Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Kết bài:

Tóm lại, mua đất là một quyết định quan trọng và không hề đơn giản. Việc thu thập và chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ pháp lý sẽ giúp bạn tránh được các rủi ro trong quá trình mua bán đất đai. Nếu bạn không chắc chắn về các giấy tờ cần thiết, hãy tìm kiếm sự hỗ trợ từ những chuyên gia pháp lý hoặc cơ quan chức năng để có thể hoàn tất thủ tục mua bán một cách an toàn và hiệu quả.