Kinh nghiệm trả tiền khi mua đất

Việc mua đất là một quyết định quan trọng và đầy rủi ro trong cuộc sống của mỗi người. Trong quá trình mua đất, trả tiền là một trong những bước quan trọng và cần được chú ý đặc biệt. Vì vậy, việc tích lũy kinh nghiệm trả tiền khi mua đất là vô cùng cần thiết để tránh rủi ro và đảm bảo quyền lợi của mình.

Mục lục bài viết

I. Rủi ro trả tiền khi mua nhà đất liên quan đến pháp lý

1. Giấy tờ đặt cọc khi mua bán nhà đất không công chứng.

Việc giấy tờ đặt cọc không công chứng có thể là do người bán nhà cần gấp sẵn sàng treo biển bán nhà và nhận tiền đặt cọc mua nhà từ nhiều người, ai đến xem mua nhà đất họ cũng đều nhận tiền cọc. Thậm chí có nhiều trường hợp người mua ngại đến văn phòng công chứng, ngại mất thêm tiền công chứng nên chỉ dùng giấy viết tay để thỏa thuận đặt cọc đến khi phát sinh tranh chấp hay bị bùng tiền đã thanh toán khi mua nhà đất thì chẳng có tòa án nào giải quyết được. Vì vậy, bạn cần phải có các kinh nghiệm trả tiền khi mua nhà đất trước khi đặt cọc tiền.

2. Bên bán yêu cầu nhiều điều kiện gây khó dễ cho người mua

Chẳng hạn như việc kéo dài thời gian tạo điều kiện cho người mua làm thủ tục giấy tờ, sổ đỏ, phải trả hết tiền sau đó 1 hoặc 2 ngày mới chuyển nhượng các loại giấy tờ như sổ đỏ, sổ hồng,… cho người mua.

3. Gặp trường hợp cầm giấy tờ nhà đất giả mà không biết.

Do lợi dụng sự tin tưởng và thân thiết với chủ nhà sau đó mượn giấy tờ nhà đất để làm giả, làm giả luôn cả các giấy tờ chứng minh để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất.
Với trường hợp này có thể là chủ nhà không biết hoặc chủ nhà thông đồng với người mua bán để lừa khách hàng.
Chủ nhà cầm chính giấy tờ giả mà mình giữ thực hiện các giao dịch mua bán và họ cũng không hề biết đó là giấy tờ giả. Còn giấy tờ thật đã được cầm cố ở một ngân hàng khác.
Theo cơ quan điều tra cho biết hiện nay có 2 dạng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ giả đang rất phổ biến:
Sổ đỏ làm từ phôi thật do Bộ tài nguyên và môi trường cấp cho các địa phương vì lý do nào đó phôi thật bị đánh cắp và tuồn ra ngoài. Đối tượng làm giả nội dung in trên đó như con dấu, vị trí ô đất, chữ ký của người có trách nhiệm,…
Các đối tượng làm giả hoàn toàn cả phôi lẫn nội dung in trên sổ đỏ.

Cơ quan công an cũng cho biết, mỗi năm các địa phương đều nhận được phôi sổ đỏ do Bộ tài nguyên và môi trường cấp. Đơn vị này có nhiệm vụ quản lý số hiệu phôi, địa phương nào cấp sổ đỏ sẽ ghi trong hồ sơ số phôi và số quyết định cấp. Hai yếu tố này là rất quan trọng để biết được đây là sổ đỏ thật hay giả. Để kiểm tra chỉ cần so sánh 2 số trên nếu 1 hoặc cả 2 đều không có trong hồ sơ lưu trữ tại địa phương thì đó là sổ giả được in phôi thật.
Rủi ro khi mua nhà đất thuộc diện thế chấp tại ngân hàng.
Nhà đất đã được thế chấp ở ngân hàng nhưng chủ nhà vẫn muốn bán căn nhà này dẫn tới rủi ro pháp lý cho người mua nếu không biết hoặc chủ quan.
Mua nhà dự án, người mua đã đặt cọc và nộp tiền cọc theo đúng tiến độ nhưng dự án này bị treo.
Thực tế cho thấy có nhiều dự án treo vẫn tồn tại từ năm này qua năm khác cho dù chủ đầu tư đã nhận tiền cọc, tiền mua nhà của người mua theo đúng tiến độ. Vì lý do nào đó chẳng hạn như chủ đầu tư không thể gom đủ số tiền huy động vốn từ người mua để thực hiện dự án này hoặc chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật, bị truy cứu trách nhiệm hình sự,… dẫn tới không thể tiếp tục thực hiện dự án.
Rủi ro khi mua nhà xong, hoàn tất nghĩa vụ trả tiền nhưng chưa nhận được giấy tờ nhà.
Trường hợp này khá phổ biến hiện nay, người mua nhà tại các dự án dù đã trả đủ tiền nhưng vẫn chưa nhận được giấy tờ nhà theo hẹn của chủ đầu tư. Điều này gây nên những khó khăn cho người mua và tạo nên làn sóng tranh chấp lớn ảnh hưởng tới dự án nhà đất.
Mua nhà đầy đủ giấy tờ nhưng không bán lại được.
Thực tế có trường hợp người mua nhà ở xã hội theo gói hỗ trợ vay sau khi thanh toán hoàn tất tiền nhà theo từng giai đoạn nhưng vì không đủ khả năng chi trả nên họ muốn bán lại. Tuy nhiên theo quy định nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại sau 5 năm kể từ khi thực hiện xong giao dịch.

II. Có nên giao hết tiền mua đất khi công chứng không?

Khi các chủ thể tham gia vào quá trình mua bán đất, bên nào cũng muốn an toàn cho mình. Bên mua thì muốn sang tên xong mới thanh toán tiền, bên bán lại muốn ký mua bán xong phải trả tiền hết ngay. Vậy, giao hết tiền mua đất khi công chứng liệu có an toàn chắc hẳn là câu hỏi mà rất nhiều người thắc mắc.
Thời điểm việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực:
Ta nhận thấy rằng, hợp đồng công chứng mua bán nhà đất có giá trị rất quan trọng trong quá trình thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất.
Cụ thể, theo Điều 5 Luật Công chứng năm 2014, hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với chủ thể là các bên liên quan; trong trường hợp chủ thể là bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia sẽ có quyền yêu cầu Tòa án thực hiện giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp chủ thể là các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Bên cạnh đó, hợp đồng, giao dịch được công chứng cũng sẽ có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng sẽ không phải chứng minh, trừ trường hợp những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
Theo quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 có nội dung như sau:

“ Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.

Như vậy, ta nhận thấy cho dù hợp đồng công chứng mang ý nghĩa lớn như thế nào đi nữa, dù khi thực hiện hợp đồng công chứng có thể gần như đảm bảo chắc chắn việc mua bán đã hoàn thành nhưng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể thực tế lại chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính theo đúng quy định pháp luật. Hay được hiểu là việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ hoàn tất và có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính.
Nếu bạn giao hết tiền mua đất khi công chứng thì chắc chắn không an toàn. Cũng chính bởi vì vậy, chủ thể là bên mua nên giữ lại một số tiền để có thể đảm bảo bên bán sẽ hoàn thành nghĩa vụ cuối cùng khi bán bất động sản của mình.

III. Các bước thanh toán tiền khi mua nhà

Thanh toán tiền mua nhà như thế nào? Thông thường, với một quy trình mua bán nhà đất đầy đủ, an toàn, bạn sẽ phải thực hiện thanh toán tiền qua các bước sau:

1.Thanh toán tiền đặt cọc

Đây là bước thanh toán đầu tiên. Tiền đặt cọc chính là khoản tiền “giữ chỗ”. Người mua sẽ dưa cho người bán một khoản tiền nho nhỏ. Đổi lại, người bán sẽ cam kết trong thời gian nhất định sẽ ưu tiên bán nhà đất cho người mua đã đặt cọc.

2.Số tiền cọc thanh toán

Khoản tiền đặt cọc thường được thanh toán ngay sau khi hai bên đã thỏa thuận và ký kết xong hợp đồng đặt cọc. Khoản tiền này nhiều hay ít tùy thuộc vào thỏa thuận giữa các bên mua bán. Đa phần, nó sẽ bằng khoảng 10% giá trị nhà đất giao dịch.

3.Địa điểm thanh toán

Bản hợp đồng đặt cọc khá đơn giản, có thể là viết tay mà không cần công chứng. Đồng thời, phương thức thanh toán tiền mua nhà đặt cọc này do 2 bên tự chọn. có thể thực hiện ở bất cứ nơi nào.
Tuy nhiên, bạn phải nhớ, giấy biên nhận thanh toán tiền mua nhà cọc này phải có bên thứ 3 ký làm chứng. Bởi như vậy theo quy định hiện hành của pháp luật, nó mới có hiệu lực.
Vì vậy, tốt nhất, bạn nên tiến hành ký kết, thanh toán tiền đặt cọc tại văn phòng công chứng. Hoặc tại Ủy ban nhân dân xã phường nơi có nhà đất sẽ giúp bạn chứng nhận, đóng dấu xác nhận giao dịch. Hoặc thanh toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng.

4. Thanh toán tiền mua nhà

Trong các bước thanh toán tiền mua nhà thì đây là bước rất quan trọng. Các trường hợp bị mắc lỗi, dính bẫy của đối phương thường xảy ra ở giai đoạn này.
Lúc này, thời hạn quy định của hợp đồng đặt cọc đã hết. Hai bên sẽ bước vào giai đoạn ký hợp đồng mua bán nhà đất chính thức. Người bán và người mua sẽ thống nhất ngày chính xác đi tới Phòng công chứng để ký kết hợp đồng mua bán.
Ở giai đoạn này, người mua có thể thanh toán toàn bộ số tiền như trên hợp đồng mua bán sau khi đã trừ đi số tiền đặt cọc. Hoặc người mua chỉ thanh toán một phần cũng được.
Tuy nhiên, theo kinh nghiệm thanh toán tiền mua nhà của giới chuyên gia, người mua chỉ nên thanh toán 95% giá trị ngôi nhà trong giai đoạn này. Số tiền còn lại sẽ thanh toán ở bước sau khi đã hoàn thành trách nhiệm đóng thuế, chuyển quyền sở hữu nhà đất.
Thông thường, việc ký kết hợp đồng mua bán nhà đất và giao nhận tiền sẽ thực hiện trước sự chứng kiến của công chứng viên. Sau đó, hợp đồng mua bán đó sẽ được công chứng để đảm bảo tính pháp lý.
Kết thúc việc thanh toán này, bạn sẽ nhận được đầy đủ hồ sơ nhà đất liên quan gồm:
Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ/sổ hồng).

Hợp đồng mua bán đã công chứng.

Thông báo lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân của người bán.

Bản vẽ hiện trạng và các giấy tờ liên quan.

5.Thanh toán số tiền còn lại sau khi khai thuế và đăng bộ nhà đất

Sau khi hợp đồng mua bán được công chứng, hai bên sẽ phải thực hiện nghĩa vụ khai thuế. Bên bán phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá trị ngôi nhà. Còn bên mua phải đóng lệ phí trước bạ 0,5% tổng giá trị của ngôi nhà.
Khi đã hoàn tất nghĩa vụ đóng thuế, người mua và người bán sẽ tiến hành đi đăng bộ nhà đất. Cụ thể, hai bên sẽ tới Ủy ban nhân dân quận, huyện để thực hiện việc này. Cán bộ tiếp nhận hồ sơ sau khi kiểm tra thấy đầy đủ sẽ ghi phiếu hẹn nhận sổ. Tối đa là sau 45 ngày làm việc.
Một khi trong tay có phiếu hạn lấy sổ thì bạn mới thanh toán nốt phần tiền còn lại cho bên bán. Tới đây, các bước thanh toán tiền khi mua nhà đã xong. Giao dịch mua bán nhà đất được xem như là đã hoàn tất.

Kết Luận :

Trên đây là những kinh nghiệm quan trọng và hữu ích khi trả tiền mua đất mà mọi người nên biết. Nếu bạn đang có ý định mua đất, hãy cân nhắc và tham khảo các kinh nghiệm này trước khi quyết định chi tiêu tiền của mình. Điều quan trọng là hãy tỉnh táo, thận trọng và không nên vội vàng trong quá trình mua đất. Chúc bạn may mắn và thành công trong việc mua đất của mình!