Đất phân lô là gì?

Trong những năm gần đây, đất phân lô đã trở thành thuật ngữ phổ biến trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ về khái niệm này. Vậy đất phân lô là gì? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết sau đây.

Mục lục bài viết

I. Đất nền phân lô là gì?

Đất phân lô bán nền là hình thức các chủ đầu tư tách thửa đất được nhà nước giao nhằm thực hiện dự án đầu tư xây dựng, sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng những thửa đất này cho người khác để họ tự xây dựng nhà ở, kinh doanh, cho thuê…

II. Quy định về phân lô đất nền

Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 ra đời và đã có thêm những quy định mới về việc phân lô bán nền. Cụ thể, khoản 2 Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định : “Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.

Hiện nay, người sử dụng đất muốn tách thửa đất thì phải đảm bảo các điều kiện được quy định Luật Đất đai 2013 phải đáp ứng các điều kiện như sau:

Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thửa đất không có tranh chấp hoặc văn bản ngăn chặn giao dịch của cơ quan có thẩm quyền về đất đai đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết; thửa đất không có tài sản gắn liền với đất đang bị cơ quan có thẩm quyền kê biên để thực hiện quyết định, bản án có hiệu lực của Tòa án nhân dân.
Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.
Thửa đất chưa có thông báo thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, đối với thửa đất có đất ở thì diện tích tối thiểu của loại đất ở trong thửa đất sau khi tách thửa phải đảm bảo quy định về tối thiểu đất ở; đối với thửa đất không có đất ở thì diện tích tối thiểu của từng loại đất sau khi tách thửa phải có ít nhất 01 (một) loại đất đảm bảo diện tích đáp ứng về diện tích đất tối thiểu đối với loại đất đó.
Thửa đất thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch chi tiết đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cấp thẩm quyền phê duyệt thì các thửa đất hình thành sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch đó. Trường hợp được cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch thì việc tách thửa đất, hợp thửa đất được thực hiện theo quy hoạch đã được điều chỉnh.
Thửa đất không thuộc khu vực bảo tồn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật.

– Đối với việc đáp ứng được về hạn mức, diện tích tối thiểu để tách thửa: Theo khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương” (quy định tại các Quyết định về tách thửa đất của từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương).

Theo đó, các văn bản pháp luật mới đã cho phép việc phân lô bán nền đối với các khu vực không thuộc vào khu vực không được phân lô bán nền (nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm…) và đáp ứng điều kiện tách thửa đất.
Theo điểm a, b, c khoản 1 Điều 216 của Dự thảo Luật Đất đai năm 2023 quy định : “Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

III. Kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền

1.Thông tin chủ đầu tư

Thực tế hiện nay cho thấy nhiều dự án đất nền có giá bán khá rẻ, từ vài triệu cho đến vài chục triệu/m2 tùy khu vực. Nhưng theo nhận định của các chuyên gia thì nếu giá bán của đất nền mà bạn dự định mua thấp hơn nhiều so với giá bán đất nền của các dự án lân cận thì bạn nên tính toán đến tính khả thi và năng lực hoàn thiện dự án. Bạn không nên thấy dự án đất nền giá rẻ mà lao vào vì có thể gặp các dự án đang chết hoặc không khả thi.
Để nắm được tính khả thi của dự án đất nền, bạn nên chọn các dự án của các chủ đầu tư uy tín, hội tụ những yếu tố như: tiểu sử tốt, năng lực tài chính mạnh thể hiện trên báo cáo tài chính năm gần nhất, uy tín truyền thông, khảo sát người dân đang sinh sống tại các dự án của chủ đầu tư đó về mức độ hài lòng.

2.Hồ sơ pháp lý

Giấy tờ giao dịch thể hiện tính pháp lý của đất nền là một yếu tố vô cùng quan trọng cho việc đưa ra quyết định liệu có nên mua hay không. Bạn cần tìm hiểu rõ lô đất nền mà mình muốn mua đã được phê duyệt quy hoạch hay chưa, đã có quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền hay chưa và một số loại giấy tờ thủ tục khác.
Ngoài ra, bạn nên ưu tiên chọn mua đất nền đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để tránh những tranh chấp sau này, và trong trường hợp bị thu hồi thì bạn cũng sẽ được đền bù.
Để hoàn thiện hồ sơ pháp lý, đất nền dự án cần có những văn bản sau: Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án do văn phòng kiến trúc sư trưởng cấp; Hồ sơ chứng minh lô đất nền đã hoàn tất giải tỏa đền bù (thuộc trường hợp phải đền bù); Hồ sơ chấp thuận của UBND quận, huyện chuyển văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản kiến trúc sư.
Văn bản chứng minh khu đất đó đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất; Chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất nền đó.

3.Tuyệt đối không nên mua đất nền sổ chung

Đất có sổ chung được nhà nước công nhận quyền sở hữu chung và đều có quyền định đoạt mọi vấn đề liên quan đến thửa đất như mua bán, tặng, cho, thế chấp, ủy quyền….
Vậy nên đất nền có sổ chung do nhiều người cùng sở hữu thì trong tương lai có thể sẽ diễn ra những tranh chấp ngoài mong muốn và rất khó để giải quyết trong thời gian ngắn. Thậm chí khi bạn muốn tách sổ nhưng diện tích đất quả nhỏ thì theo quy định pháp luật cũng sẽ không được phép.
Để có thể mua một lô đất tốt để xây nhà, chúng ta nên thận trọng và kỹ càng trong việc kiếm tra tính pháp lý cũng như giấy tờ liên quan. Đất đai là một tài sản lớn mà cần phải có những xác nhận “giấy trắng mực đen” để tránh rủi ro và tranh chấp trong tương lai.

Kết Luận:

Tổng kết lại, đất phân lô là một khái niệm quan trọng trong lĩnh vực bất động sản. Đây là quá trình phân chia một khu đất lớn thành nhiều lô nhỏ hơn, thường được sử dụng để xây dựng các công trình nhà ở hoặc kinh doanh. Tuy nhiên, việc mua bán đất phân lô cũng có thể gặp phải nhiều rủi ro và tranh chấp pháp lý. Vì vậy, khi tham gia vào thị trường này, người mua và người bán nên có kiến thức và kinh nghiệm để tránh các sai lầm đáng tiếc.