Sang tên sổ đỏ cần giấy tờ gì

Việc sang tên sổ đỏ là quá trình cần thiết trong quá trình chuyển nhượng bất động sản, giúp chủ sở hữu mới có thể được công nhận pháp lý và quản lý tài sản một cách chính thức. Tuy nhiên, để tiến hành thủ tục này, cần có những giấy tờ cần thiết để đảm bảo tính chính xác và pháp lý của thủ tục.

I. Sang tên Sổ đỏ là gì?

• Sang tên Sổ đỏ là cách thường gọi của người dân dùng để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong một số trường hợp là bên bán hoặc bên mua không đủ điều kiện thì không thể thực hiện sang tên sổ đỏ.
• Để sang tên Sổ đỏ thì người sang tên phải đáp ứng được điều kiện quy định tại Luật Đất đai 2013 và người nhận không thuộc các trường hợp không được nhận. Cụ thể:

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì điều kiện để được sang tên bao gồm:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

• Ngoài các điều kiện trên, thì người được sang tên không thuộc những trường hợp không được  sang tên được quy định tại khoản 1 Điều 191 Luật Đất đa 2013 gồm:

Trường hợp 1: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Trường hợp 4:  Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy, cả người chuyển nhuyện và người nhận chuyển nhượng phải đồng thời đáp ứng điều kiện là:

– Người sang tên phải đáp ứng được những điều kiện nêu trên.

– Người được sang tên không thuộc những trường hợp không được sang tên.

•  Chỉ cần một trong 2 không thỏa mãn thì không thể thực hiện sang tên.

II. Sang tên sổ đỏ cần giấy tờ gì

• Sang tên Sổ đỏ là thủ tục quan trọng khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. Người dân có thể tự thực hiện việc sang tên theo hướng dẫn thủ tục sang tên Sổ đỏ trong bài viết dưới đây.

* Lưu ý:

• Thủ tục sang tên Sổ đỏ là thủ tục đăng ký biến động đất đai, nhà ở khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai.
• Tuy nhiên, để có đầy đủ thành phần hồ sơ đăng ký theo quy định thì trước tiên phải công chứng, chứng thực hợp đồng và kê khai nghĩa vụ tài chính.

1. Thủ tục sang tên Sổ đỏ khi chuyển nhượng, tặng cho

1.1 Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho

* Các giấy tờ cần chuẩn bị

• Căn cứ theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

Bên bán, bên tặng cho	Bên mua, bên nhận tặng cho
– Giấy chứng nhận (Sổ đỏ). – Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng). – Sổ hộ khẩu. – Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (đăng ký kết hôn). – Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).	– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu. – Sổ hộ khẩu. – Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (đăng ký kết hôn).
– Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua chuẩn bị theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng, nhưng có thể do các bên thỏa thuận vì theo quy định: Bên nào có yêu cầu công chứng thì bên đó phải nộp phí công chứng (trừ các bên có thỏa thuận khác). – Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, các bên thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.

* Công chứng viên thực hiện công chứng hợp đồng

* Phí công chứng

1.2. Kê khai nghĩa vụ tài chính

• Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cũng phải nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí (theo tiết a.1 điểm a khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC và khoản 1 Điều 10 Nghị định 140/2016/NĐ-CP).

* Người có nghĩa vụ khai, nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

Khoản tiền phải nộp	Người khai, nộp khi chuyển nhượng	Người khai, nộp khi tặng cho	Thời hạn kê khai
Thuế thu nhập cá nhân	Người bán	Người nhận tặng cho	– Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp thay người bán thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế. – Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).
Lệ phí trước bạ	Người mua		– Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).
Phí thẩm định hồ sơ	Người mua		–
Lưu ý: Các bên được phép thỏa thuận về người nộp.

1.3 Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (nộp hồ sơ sang tên)

* Nộp hồ sơ

– Thành phần hồ sơ:

• Trường hợp chuyển nhượng mà các bên có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, gồm các giấy tờ sau:

+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.

+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

+ Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

– Nơi nộp hồ sơ:

+ Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.

+ Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.

* Tiếp nhận, giải quyết

– Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

– Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì nộp theo thông báo.

– Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Giấy chứng nhận.

* Trả kết quả

* Thời gian giải quyết

• Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thời hạn thực hiện thủ tục sang tên như sau:

+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

+ Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

• Thủ tục sang tên Sổ đỏ khi nhận thừa kế
• Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được xem là một trong những di sản thừa kế hợp pháp do người chết để lại cho những người còn sống. Người hưởng thừa kế có thể được thừa kế hợp pháp QSDĐ này thông qua di chúc hoặc theo thừa kế pháp luật nếu người chết không để lại di chúc.
• Thứ nhất, cần làm thủ tục kê khai di sản thừa kế tại phòng công chứng
• Hồ sơ gồm:

– Sơ yếu lý lịch của người được nhận di sản thừa kế (bản sao)

– CMND/ hộ chiếu, hộ khẩu của những người sau: người chết và của mình (bản sao)

– Hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền (trong trường hợp xác lập giao dịch thông qua người đại diện)

– Giấy chứng tử của người chết (bản sao)

– Di chúc (bản sao) nếu có để lại di chúc

– Các giấy tờ chứng minh mối quan hệ của người thừa kế và người chết…

– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế (giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, giấy phép mua bán, hợp thức hóa nhà do Ủy ban nhân dân quận, huyện cấp , sổ tiết kiệm, cổ phiếu, giấy chứng nhận cổ phần…).

• Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản.
• Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo Điều 57 Luật Công chứng 2014.

2. Làm thủ tục sang tên GCN QSDĐ đất với người thừa kế

• Người thừa kế đến Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất tiến hành làm thủ tục, hồ sơ gồm:

– Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng (nếu có).

– Văn bản khai nhận di sản có công chứng.

– Giấy chứng nhận QSDĐ.

– Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên.

• Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký QSDĐ thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), các bên nhận giấy chứng nhận QSDĐ tại nơi đã nộp hồ sơ
• Nghĩa vụ tài chính trong trường hợp này gồm có:

– Lệ phí trước bạ: Bằng 0,5% giá trị QSDĐ cụ thể Tiền lệ phí phải nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%

– Thuế thu nhập cá nhân: là 2% theo chuyển nhượng bất động sản.

– Lệ phí địa chính: Căn cứ vào từng quyết định của địa phương

– Lệ phí thẩm định: Căn cứ pháp lý tùy thuộc vào từng địa phương

• Lưu ý:
• Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC Hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân.

Kết bài:

Trên đây là những giấy tờ cần chuẩn bị khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ. Để tránh những rắc rối trong quá trình này, bạn nên tìm hiểu kỹ về quy trình và các thủ tục liên quan đến việc sang tên sổ đỏ, cũng như là cập nhật các thay đổi pháp lý mới nhất. Hy vọng bài viết sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về quy trình sang tên sổ đỏ và chuẩn bị tốt những giấy tờ cần thiết để thực hiện thủ tục một cách suôn sẻ.