Mua đất quy hoạch có được đền bù không

Mua đất quy hoạch là một trong những hình thức đầu tư đang được nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, một số người vẫn còn băn khoăn về việc có được đền bù khi đất đã mua quy hoạch hay không? Vấn đề này đang được đặt ra như một thách thức cho những người quan tâm đến lĩnh vực bất động sản.

I. Đất quy hoạch là gì?

Để hiểu đất dính quy hoạch là gì hay đất quy hoạch là đất như thế nào, khách hàng cần hiểu quy hoạch là gì, quy hoạch sử dụng đất là gì ?

• Quy hoạch là quá trình sắp xếp, bố trí các đối tượng quy hoạch vào một không gian nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu theo kế hoạch đề ra. 
• Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, quy hoạch sử dụng đất là hoạt động lên kế hoạch phân bố, xác định một khu đất để sử dụng cho mục đích nhất định như bảo vệ quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế xã hội, bảo vệ môi trường và ứng phó với những thay đổi tiêu cực của khí hậu, định hướng sử dụng đất đai phù hợp với nhu cầu sử dụng đất của từng địa phương. 
• Vậy đất quy hoạch là gì? Đây là mảnh đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, được chia thành từng kỳ và phân theo mục đích sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Một số loại quy hoạch đất phổ biến bao gồm quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông, quy hoạch xây dựng khu dân cư,...
• Chủ trương quy hoạch đất được đưa ra nhằm thực hiện hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả. Bên cạnh đó, đây cũng là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện việc đền bù đất, chi phí cho người dân khi có quyết định thu hồi đất. Mỗi địa phương đều có kế hoạch quy hoạch sử dụng đất dựa trên diện tích đất hiện có, kế hoạch phát triển và tình hình sử dụng đất thực tế của địa phương đó. Kế hoạch này có thể thay đổi để phù hợp với đặc điểm của từng thời kỳ, đảm bảo sự phát triển của địa phương.

II. Đất quy hoạch có được mua bán không?

• Khoản 7, 8 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018) , quy định như sau:
• Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
• Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
• Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
• Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7.
• Theo quy định trên thì nhà, đất nằm trong quy hoạch bị hạn chế một số quyền, tuy nhiên không hạn chế quyền chuyển nhượng đối với nhà, đất nằm trong quy hoạch mặc dù có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện hay chưa.
• Do đó, người có nhà, đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể chuyển nhượng.

III. Mua đất quy hoạch có được đền bù không?

• Mua đất quy hoạch có được đền bù không là băn khoăn của rất nhiều người. Trên thực tế, đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể được hưởng đền bù nếu đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. 
• Khi mua bán đất, các nhà đầu tư thường sẽ né tránh những khu đất nằm trong diện quy hoạch vì sợ gặp rắc rối về pháp lý, xây dựng. Tuy nhiên, không phải khu đất nào thuộc diện quy hoạch cũng đều gặp rủi ro.

1. Đất quy hoạch có bị hạn chế quyền?

• Theo khoản 2, điều 49, Luật Đất đai 2013 quy định, các trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Trong trường hợp, đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch để tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đặc biệt không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

2. Đất quy hoạch có được mua bán không?

• Theo tìm hiểu của bandatgialai, đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cơ quan quản lý đất cấp huyện thì công dân hoàn toàn được quyền mua bán nhà đất, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp…

3. Mua đất quy hoạch có được đền bù không?

• Những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với quy định của Luật mà chưa được cấp, trừ những trường hợp quy định tại khoản 2, Điều 77 sẽ được bồi thường khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất.
• Người Việt định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam và có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng sẽ được bồi thường theo quy định.

4. Đất bị thu hồi do quy hoạch được bồi thường bao nhiêu?

• Theo khoản 2 Điều 74, Luật Đất đai năm 2013 quy định, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì người sở hữu đất được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Những hộ gia đình hoặc cá nhân được bồi thường theo diện tích đất bị thu hồi nhân với giá đất đối với loại đất thu hồi.
• Khoản 2 Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất, phần giá trị tài sản gắn liền với đất khi bị thu hồi sẽ được bồi thường một khoản theo cách tính sau: Tgt = G1 – G1/T x T1
• Trong đó:

TGT: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;

G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;

T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;

T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng

Kết Luận:

Tổng kết lại, việc mua đất quy hoạch và có được đền bù hay không, còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm quy hoạch của địa phương, sự thay đổi của dự án, quy định của pháp luật và các chính sách của Nhà nước. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của mình, người mua cần nắm rõ các quy định pháp luật liên quan đến việc mua bán đất, cũng như kiểm tra kỹ các giấy tờ liên quan trước khi quyết định mua đất quy hoạch. Chỉ khi nắm rõ các quy định và giấy tờ liên quan, người mua mới có thể yên tâm và tin tưởng vào quyết định của mình khi đầu tư vào bất động sản.