Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là một khái niệm rất quen thuộc trong lĩnh vực bất động sản. Nó liên quan trực tiếp đến việc sở hữu và sử dụng đất đai, và có ý nghĩa rất quan trọng trong cuộc sống của chúng ta. Vậy đất thổ cư là gì? Hãy cùng tìm hiểu về khái niệm này trong bài viết dưới đây.

Mục lục bài viết

I. Đất thổ cư là gì?

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng, cụ thể:

TT	Nhóm đất	Loại đất
1	Nhóm đất nông nghiệp	Gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác.
2	Nhóm đất phi nông nghiệp	Gồm: Đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ…
3	Nhóm đất chưa sử dụng	Gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Theo pháp luật đất đai thì không có loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư.
Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Hay nói cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân.
Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).

II. Phân biệt đất thổ cư và đất nông nghiệp

1.Đất thổ cư và đất nông nghiệp có gì khác nhau?

Theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì đất nông nghiệp bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hoa màu hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất trồng rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất; đất làm muối; đất nuôi trồng thủy sản; và đất nông nghiệp khác như đất để làm nhà kính, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm; đất ươm cây giống,…
Xét về khái niệm đã thấy hai loại hình đất này hoàn toàn khác biệt. Một bên là đất để ở còn một bên là đất dùng cho sản xuất, canh tác nông nghiệp.

2. Về mục đích sử dụng

Đất thổ cư là đất dùng để ở. Trên mảnh đất này chủ sở hữu có thể xây dựng nhà cửa và các công trình phục vụ đời sống dân sinh khác.
Đất nông nghiệp được sử dụng trong các hoạt động sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, làm muối,…
Trong trường hợp chủ sở hữu chưa có ý định xây dựng nhà ở trên đất thổ cư thì vẫn có thể trồng hoa màu hay thực hiện các hoạt động nông nghiệp trên mảnh đất đó. Nhưng với đất nông nghiệp thì chủ sở hữu không được phép xây dựng nhà ở hay công trình phục vụ đời sống dân sinh trên đó. Trường hợp muốn xây dựng thì phải xin giấy phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

3. Về chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Muốn chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp bạn có thể xin giấy phép chuyển đổi mục đích sử dụng. Nhưng nếu bạn muốn chuyển từ đất phi nông nghiệp sang đất nông nghiệp thì không thể được. Điều này cũng dễ hiểu bởi mảnh đất nếu sử dụng để xây nhà thì mảnh đất đó sẽ không còn màu mỡ để làm nông nghiệp được nữa.
Để bảo vệ nguồn đất nông nghiệp, nếu chủ sở hữu xây nhà lên đó khi chưa được cho phép thì sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.
Hiện nay có 3 trường hợp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải có sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nơi có đất là:
Đất nông nghiệp chuyển thành đất phi nông nghiệp.
Đất nông nghiệp chuyển thành đất ở.
Đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng chuyển thành đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
Như vậy đất thổ cư và đất nông nghiệp có sự khác biệt rõ ràng về mục đích sử dụng. Việc bạn sử dụng đúng mục đích cũng giúp làm tăng giá trị của mảnh đất đó. Để hiểu rõ hơn, bạn có thể tham khảo thêm Luật Đất đai 2013.

III. Kinh nghiệm mua đất thổ cư cần lưu ý

Bất cứ khi nào khi quyết định mua bán bất cứ loại hình bất động sản nào bạn cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng bởi đây là một tài sản có giá trị rất lớn. Vậy khi mua đất thổ cư bạn cần lưu ý những vấn đề gì?

1. LUÔN CẨN TRỌNG TRƯỚC KHI QUYẾT ĐỊNH MUA ĐẤT THỔ CƯ

Bạn nên nhớ rằng thị trường bất động sản rộng lớn, có rất nhiều sản phẩm đất thổ cư bạn có thể lựa chọn vì vậy đừng nên nóng vội tại bất cứ thời điểm nào. Hãy luôn nắm rõ về thông tin, tình trạng, tính pháp lý của mảnh đất bạn đang muốn đầu tư. Đừng vì ham rẻ mà “chốt” sớm, rất có thể bạn sẽ phải hối hận vì quyết định của mình.

2. NẮM RÕ CÁC THÔNG TIN CỦA MẢNH ĐẤT THỔ CƯ BẠN MUỐN MUA

Điểm đầu tiên bạn cần lưu ý về vị trí mảnh đất bạn đang có ý định đầu tư. Tùy từng mục đích sử dụng lại có những yếu tố khác nhau cần được đảm bảo

3. MUA ĐẤT THỔ CƯ ĐỂ Ở

Khi mua đất thổ cư để dựng nhà ở, bạn cần quan tâm về dân cư xung quanh. Hàng xóm có thân thiện không, an ninh có được đảm bảo không. Vị trí của mảnh đất nên thuận tiện cho sinh hoạt của bạn. Nên chọn mua những vị trí của dân cư vừa phải không quá đông, cũng không nên quá thưa thớt. Vị trí ở gần các tiện ích như trường học, bệnh viện hay chợ tạm, cửa hàng tiện ích sẽ rất lý tưởng.

4. MUA ĐẤT THỔ CƯ ĐỂ ĐẦU TƯ, KINH DOANH

Nếu bạn mua để đầu tư thì nên nghiên cứu kỹ về triển vọng của mảnh đất. Liệu xung quanh có tương lai phát triển không? Có các dự án nào chuẩn bị xây dựng gần khu vực đó không? Điều này sẽ quyết định mảnh đất của bạn có tiềm năng trong tương lai không.
Nếu bạn có ý định mua đất để xây nhà hàng, cửa hàng tiện ích thì nên chọn vị trí tại những khu dân cư đông đúc, có đường rộng, vỉa hè thoáng. Đất thổ cư nên là đất mặt tiền, đừng nên chọn những mảnh đất trong ngõ, khuất tầm nhìn, sẽ không thể phát triển kinh doanh.
Ngoài ra, cần phải rất chú ý các vấn đề về pháp lý như mảnh đất bạn mua có nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa của khu vực hay không. Bạn có thể kiểm tra hồ sơ địa chính cấp xã, huyện hoặc Sở Tài Nguyên và Môi trường xem khu vực đó có dự án nào không.

5. TÌM HIỂU KỸ VỀ ĐỊA THẾ, LỊCH SỬ KHU ĐẤT

Các khu đất nằm trên các khu vực ao hồ lấp, địa chất nền đất yếu. Khi mua đất bạn cần tìm hiểu kỹ về vấn đề này. Việc địa chất nền đất yếu dẫn đến rất tốn kém về chi phí gia cố nền đất về sau.
Bạn cũng nên tuyệt đối tránh những mảnh đất nằm trên hệ thống cống thoát nước. Điều này không những ảnh hưởng tới phong thủy của ngôi nhà mà còn gây khó khăn trong việc xây dựng, đào móng.
Lịch sử khu đất cũng là một trong những yếu tố không thể bỏ qua. Nếu mảnh đất trước đó làm nhà tù, bãi rác hay nghĩa trang thì nên tránh. Còn nếu là đất mới khai khẩn, đất ruộng hay nông trại thì nên mua.

6. CHỈ NÊN MUA ĐẤT THỔ CƯ CÓ SỔ ĐỎ

Nếu bạn mua đất chưa có sổ đỏ hay đất sổ hồng chung (đất có chung quyền sử dụng với từ 2 người trở lên) sẽ ảnh hưởng rất nhiều tới quyền lợi của bạn. Những mảnh đất như vậy sẽ chỉ có thể giao dịch qua giấy tờ viết tay hoặc qua hình thức vi bằng. Rất có thể bạn sẽ vướng phải những vấn đề về vướng mắc pháp lý hay tranh chấp sau nay. Vì vậy bạn cần thật tỉnh táo và chỉ lựa chọn những mảnh đất pháp lý rõ ràng có sổ đỏ riêng.
Ngoài ra bạn cũng cần lưu ý có rất nhiều mảnh đất mà lối vào đang xảy ra tranh chấp chưa thể giải quyết. Rất nhiều gia đình cũng vì nguyên nhân này mà rao bán. Vì vậy ngoài yếu tố có sổ đỏ bạn cũng cần tham khảo hàng xóm hay những người xung quanh thêm các thông tin về mảnh đất.

7. LƯU Ý VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT THỔ CƯ

Trong quá trình bạn làm hợp đồng mua bán đất thổ cư ngoài việc cần đảm bảo các điểu khoản, thông tin trong hợp đồng thì trong hợp đồng còn cần có chữ ký xác nhận của cả chồng và vợ (bên bán), bố mẹ, con cái, anh chị em trong gia đình nhằm tránh những tranh chấp về tài sau này có thể phát sinh. Hợp đồng này phải có xác nhận hợp pháp từ cơ quan công chứng để quyền lợi của bạn được đảm bảo tuyệt đối.
Đối với trường hợp đất là tài sản thừa kế, trước khi làm hợp đồng đặt cọc, các thành viên được thừa kế phải cùng ký vào biên bản đồng ý bán đất. Có như vậy bạn mới chắc chắn và không sợ tranh chấp giằng co.

Kết Luận :

Như vậy, đất thổ cư là một khái niệm quan trọng trong lĩnh vực bất động sản. Đó là loại đất được phép sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở và các công trình liên quan, được đăng ký tại cơ quan quản lý nhà nước. Việc sở hữu và sử dụng đất thổ cư đóng vai trò rất quan trọng trong việc xây dựng và phát triển đất nước. Hi vọng thông tin trong bài viết sẽ giúp ích cho bạn trong quá trình tìm hiểu về bất động sản và các vấn đề liên quan đến đất đai.